有些小區(qū)特別是高檔別墅小區(qū)都有業(yè)主專用的庭院，在很多情況下，開發(fā)商只在房地產(chǎn)銷售合同中與業(yè)主約定將庭院隨合同附贈給業(yè)主、歸特定業(yè)主專用，但庭院基本都不會被計入商品房建筑面積，房產(chǎn)證和相關(guān)的簽約圖紙中，也均不會標(biāo)明庭院的情況。如果業(yè)主在接受房屋并進(jìn)行裝修時會改變庭院原設(shè)計結(jié)構(gòu)，或?qū)⑼ピ褐匦虏贾蒙踔粮臑樗茫蜁莵砺闊?
曹某居住某小區(qū)一樓，房屋的南面有一處面積綠地，該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷，與曹某的客廳和主臥相連，根據(jù)曹某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，該綠地為曹某專用的庭院。曹某對庭院實施了改造行為，將東、南、西三面以木質(zhì)柵欄圍擋，庭院內(nèi)搭建木質(zhì)花架，頂部覆蓋透明軟板。曹某所在小區(qū)物業(yè)公司遂對曹某發(fā)放了整改通知書，要求其將綠地恢復(fù)原狀，曹某不予理會，物業(yè)公司將曹某告上了法院，針對曹某的搭建行為，請求判令其拆除花架，恢復(fù)原狀、排除妨礙。
作為被告曹某的業(yè)主覺得十分冤枉，其認(rèn)為既然庭院是自己的，自己就有專用使用權(quán)，搭建行為是合法的，物業(yè)公司的訴訟請求完全沒有道理。那么，曹某能否在庭院隨意搭建呢？
《物權(quán)法》第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。這里的明示不能理解為售房合同中規(guī)定為個人所有，而應(yīng)指規(guī)劃確定為專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。房屋產(chǎn)權(quán)證中的房地產(chǎn)平面圖是確定專有部位的依據(jù)，曹某持有的房產(chǎn)證中庭院綠地并未登記為專有部位，其獲得綠地的使用權(quán)是基于其與開發(fā)商的商品房買賣合同。上海房產(chǎn)律師認(rèn)為案件所涉及的綠地仍應(yīng)為小區(qū)公共綠地，曹某無權(quán)改變其用途或進(jìn)行搭建。最終，法院也是支持了物業(yè)公司的訴訟請求，曹某不得不拆除搭建。
處理大量的商品房買賣合同糾紛案件時，上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商在廣告宣傳資料上，對房屋情況的描述與實際簽訂的商品房買賣合同并不一致，或在買賣合同中使用“以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)”等表述來規(guī)避合同履行風(fēng)險，處于弱勢地位的購房者往往會蒙受不明的損失。因此，上海房產(chǎn)律師建議如果您想隨意使用、改造綠地的，必須要求開發(fā)商承諾在房屋產(chǎn)權(quán)證上能載明該綠地的所有權(quán)情況，而不是僅僅在商品房買賣合同中簡單的約定“專用”。
