房屋質量糾紛
一、幾種常見的房屋質量問題
二、房屋質量問題產生的根源
三、房屋質量問題的防范
房屋質量問題是房地產交易中的核心問題，也是引發眾多糾紛的焦點。本篇主要談談房地產交易中的房屋質量糾紛問題。
一、幾種常見的房屋質量問題
人們通常說的房屋存在質量問題，指房屋達不到法定或約定的質量標準，存在質量缺陷。從總體上分，房屋質量問題大致有三類：違規質量問題，違約質量問題，使用質量問題。
(一)違規房屋質量問題
違規房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前最常見，也最容易引發糾紛的一類質量問題。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水;內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門窗開關不靈或縫隙超過規范規定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內墻板潛水，陽臺積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題，毫無疑問，應由開發商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償等。但開發商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發商之間往往存在嚴重分歧，從而引發糾紛。
案例一：張女士從某開發商處購買了一套商品房，但人住1年后，即發現承重墻體出現多條裂縫，張女士即找開發商要求退房并賠償裝修損失，但開發商認為，該房屋已經驗收合格，且張女士入住前也進行過驗收，此后，張女士進行了裝修，該裂縫應屬裝修不慎所致，且沒有對其居住安全造成根本影響，同意為其修理，但拒絕退房。雙方多次交涉，均未能達成一致，張女士訴至法院，法院經審理后認為，該房屋處于保修期內，開發商無法證明張女士裝修時已對承重結構進行過拆改，因此，該房承重墻出現裂縫應屬房屋質量不合格，且裂縫超過了相應標準，對購房人的居住安全造成了不利影響。因此，判令開發商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應利息。
案例二：李先生購買了一套公寓，交房時，由于李先生在國外，故未能按期辦理人住手續。1年后，李先生回國，領取鑰匙人住。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當時李先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設的木地板。李先生認為該房屋質量不合格，訴至法院，要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為，該房屋已經竣工驗收合格，且1年前即已向李先生發出入住通知，是由于李先生自身原因未辦理人住手續，應視為已經交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發商不應當再承擔任何責任。法院經審理后，認為，雖然l年前開發商即向李先生發出交房通知，但由于李先生未對該房進行驗收，該房屋的保修期應從李先生實際人住日起算，因此，開發商應為李先生修理水管并承擔賠償責任。
上述兩起糾紛均是房屋出現質量問題后，開發商不愿承擔相應責任引發的。在實踐中，如果開發商能夠切實本著服務業主，質量至上的態度，勇于承擔責任，妥善解決出現的問題，糾紛是完全可以避免的。
(二)違約房屋質量問題
這類房屋質量問題是指開發商交付的房屋達不到承諾的質量標準。
案例一：某開發商在樓書中承諾，其開發的樓盤將使用“通力牌”電梯，但在交房時，業主卻發現，使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業主認為，現使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于“通力牌”電梯，于是訴至法院，要求開發商退還部分房款。但開發商認為，樓書僅是宣傳資料，其不等同于合同，對雙方不具有必然約束力，并且，是因為在安裝時沒有購買到“通力牌”電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯，沒有任何質量缺陷，開發商不應當承擔法律責任。法院經審理后認為，由于雙方沒有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定，且業主無法證明開發商現使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質量缺陷，因此，業主要求開發商退還部分房款的要求缺乏依據，法院不予以支持。
案例二：某開發商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調品牌是“三菱”，但沒有就空調產地及規格等具體事項進行約定。交房后，部分業主認為，該樓盤使用的空調是國產三菱空調，但根據該樓盤的售價，其應當使用日本原裝三菱空調，且規格應高于現裝空調，開發商已構成房屋質量違約，要求開發商退補兩種空調的差價。由于開發商拒絕，業主訴至法院。法院審理后，認為，由于雙方并沒有就空調產地規格等進行明確約定，開發商使用的空調符合合同約定的品牌，因此駁回了業主的訴訟請求。
這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
(三)使用房屋質量問題
這類質量問題實際上并非開發商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變為質量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題，應當由購房人(或使用人)自行承擔相應責任。
案例一：陳小姐購買了一套經濟適用房，辦理入住手續后，陳小姐并沒有實際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業主也因此受到了嚴重損失。陳小姐訴至法院，認為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發商承擔賠償責任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨立供暖系統，涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管。開發商在交付的住宅使用說明書中已明確提示，冬季應當使供暖鍋爐處于低溫運行狀態，如果不使用，應將人戶總給水閥關閉并排空水管內余水，以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水，物業公司也作了類似通知。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐，也沒有按要求關閉人戶總給水閥，才導致損害事件發生，因此，陳小姐應當對自身損失及由此引起的他人損失承擔賠償責任，開發商不承擔責任。
