【摘要】
司法拍賣中，有些房屋因帶有長期的“租約”，雖然買受人能獲得房屋的產權，但客觀上房屋卻被他人占有，買受人無法實際使用房屋。遇到這樣的情形，經常是多次拍賣均無人競買，從而導致拍賣流拍的尷尬境地，何解？
【案情】
某貿易公司是某工業區一廠房的產權人。2012年3月，貿易公司與某銀行簽訂《抵押借款合同》約定貿易公司以廠房作抵押，向銀行借款100萬元用，貸款期限為2年等等。
之后，雙方辦理了抵押登記，銀行將100萬元給付貿易公司。借款到期后，因貿易公司未按時償還借款，銀行在多次催收未果的情況下，遂向法院提起訴訟。最終，經法院調解貿易公司應于2015年3月1日前向銀行歸還借款本金及利息120多萬元，若未按如期足額履行給付義務，銀行有權對抵押房屋享有優先受償權。
但貿易公司未履行調解書確定的義務，銀行向法院申請執行。執行中，法院發現貿易公司于2014年12月1日與祝某簽訂了《廠房租賃協議》，將抵押廠房租賃給祝某使用，租期從2014年12月1日起至2024年11月30日止，租期為10年，租金為2萬元每年。
法院依法對該抵押廠房進行了帶“租約”拍賣，均因無人競拍而流標。
【焦點】
為實現抵押債權，法院通過司法拍賣將廠房出售，以出售款扣除相關費用后用于歸還貿易公司所欠銀行的借款，是通常的做法。但本案面臨的問題是，廠房存在“租約”，而房屋買賣又不能破壞原已存在的房屋租賃關系，買受人雖然能獲得產權但無法實際使用，買房的意義不大。
那么，法律對于抵押和租賃之間的沖突是如何規定的呢？根據《物權法》第一百九十條規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
【律師分析】
抵押權是擔保物權，租賃權是債權，一般情況下物權優于債務，但根據《合同法》、《民通意見》有關規定“買賣不破租賃”原則是處理物權與債權關系的一個例外。但并非所有情況下，都必須實行“買賣不破租賃”原則。以下滬律網上海房產律師為您分析：
一、抵押權與承租權相遇 應保護先設立的權利
物權法190條的規定實際是確立了“設立優先原則”，即何種權利設立在先即可取得對抗后設立權利的優先地位。面對租賃權與抵押權之間的沖突，那個權利先存在的，法律即保護先存在的那個權利，而后存在的權利必須為先存在的權利“讓步”。
二、對于已設立的抵押權 房屋承租人應當知曉
以不動產作為抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，抵押權登記具有公示的效力，相關不動產的利害關系人包括承租人對于抵押的存在是知曉的，其應當預見且能夠預見到的租賃風險的存在，承租人沒有任何理由妨礙抵押權的實現。
三、除去租賃權應當以影響抵押權實現為前提
承租權不妨礙抵押權的實現，但如果租賃關系的存在對抵押財產的價值或變現沒有產生任何不利影響的情況下，比如相關不動產帶“租約”被正常拍賣成功了等，除去租賃權就成為了沒有必要的事。
具體到本案，由于租期較長且租金明顯偏低，嚴重影響了抵押廠房的拍賣變現，客觀上已構成對實現抵押權的不利影響，法院可以裁定除去租賃權再繼續對抵押房產進行變賣。
【結束語】
因此，當買賣不破租賃遇到抵押權優先，上海房產律師認為應當根據實際情況做出判斷，靈活適用“買賣不破租賃”原則和《物權法》第190條的規定，實現抵押權和租賃權的利益最大化。
