簡述：通過中介雙方訂立了意向性房屋買賣居間協議，后查詢信息發現房屋被查封，買家要求賣方返還定金并根據協議支付違約金，違約金部分卻未得到法院支持。
案情：許某與沈某2014年7月在某某房地產經紀有限公司（以下簡稱中介）的居間介紹下，達成買賣意向，購買沈某位于本市半淞園路XXX弄XXX號XXX室房屋，并于2014年7月10日向沈某支付意向金人民幣40000元。2014年7月13日，許某與沈某共同至中介處簽訂《房地產買賣居間協議》，許某按協議的約定，于7月13日支付沈某160000元，與此前40000元意向金共同作為購買房屋的定金。
2014年10月12日，許某至交易中心查詢房產信息，發現該房屋已經于2014年7月16日被法院查封，沈某根本無權處分該房屋。許某又發現該房屋早在2013年已經有訴訟爭議，沈某卻隱瞞該重要事實，在明知該房產被司法查封的情況下，惡意不告知許某。故訴至法院請求判令：1、解除兩許某與被告沈某、被告某某公司簽訂的《房地產買賣居間協議》；2、被告沈某退還許某房款200000元；3、被告沈某支付許某違約金XXXXXXX元。
沈某辯稱，被告不存在過錯，原、被告三方于2014年7月13日簽訂《房地產買賣居間協議》，許某對于房屋設有抵押是清楚的，協議中也記載了抵押情況（抵押權人李某、借款金額XXXXXXX元）。被告沈某出售半淞園路房屋目的就是為了要償還李某的債務，許某應該支付沈某首付款，由沈某負責滌除抵押。7月16日該房屋被法院司法查封，申請查封的是抵押權人李某。雖然房屋被查封，但根據買賣居間協議的約定，買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》的期限要到2015年1月9日才期滿，被告沈某認為執行保全措施只是臨時保護措施，根據協議的約定，買賣雙方還是能夠繼續履行協議的，被告沈某不同意許某的訴請，要求繼續履行。
根據約定：“1.3權利人：沈某；房地產權證編號：滬房（地）黃字（2012）第001621號；1.4是否設立抵押：是，抵押權人（銀行等）：李某；貸款余額：約人民幣￥XXXXXXX.00元。三、本協議的履行： 3.3甲、乙雙方同意在本協議簽訂后壹佰捌拾日內共赴丙方處簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》。若甲方未能依照本協議約定簽訂上述示范文本出售該房地產或相關權利人提出異議而導致本協議無法履行的，則應向乙方雙倍返還定金；若乙方未能依照本協議約定簽訂上述示范文本的，則已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返還。七、違約責任：本協議生效后，如任何一方未按本協議約定履行，經另一方書面催告后仍不履行的，另一方有權要求相對方承擔每日總房價款0.05％的逾期違約責任后繼續履行本協議或單方解除本協議，若因上述原因解除本協議的，違約方應按照本協議約定總房價款的百分之二十向守約方支付違約金。同時，違約方應依照本協議約定的總房價款的2％向丙方支付違約金”。許某共計支付被告沈某定金200000元。
訴訟中，被告沈某于2015年2月初償還了借款，于2015年2月10日解除案外人李某申請的查封系爭房屋的保全措施。對此，許某表示該解封已超過協議約定的合同履行期限，被告已根本違約，許某堅持訴請，如繼續履行，可能會出現其他債權人對系爭房屋采取保全措施。
焦點：沈某出賣尚在查封中的房屋是否構成違約，許某要求違約金是否合理？
分析：原、被告簽訂《房地產買賣居間協議》后，系爭房屋被司法查封，被告對此有義務在約定的簽約期限之前將該查封予以解除，以確保原、被告在約定時間內簽訂《上海市房地產買賣合同》，但直至協議約定的簽約期限屆滿仍未能解除查封，構成違約。許某據此要求解除合同，應予支持。
對于被告的該違約行為所應承擔的違約責任，雙方在《房地產買賣居間協議》中有明確約定，應當依從該約定。現許某主張的違約責任與本案中被告就其違約行為應當承擔的責任不適當；另一方面，許某依據的違約條款所涉違約情形與本案被告的違約情形也并不相符，故許某所主張的違約金訴請不能得到支持。
判決：合同解除，沈某返還許某定金二十萬元，駁回其他訴訟請求。
律師提醒:違約金與雙倍返還定金的適用是二選一的關系。違約金的處罰合同有明確約定的，應當嚴格符合合同中違約金的表述的情況下，承擔約定的違約責任。因此，如何選擇違約金和定金罰則應在具體案件中加以判斷，這一選擇將會影響到最后的處理結果。
