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案例
原告張某與被告李某經(jīng)多次協(xié)商后于1997年9月達(dá)成一致意見(jiàn)，李某將其所有的一套房屋以65000元轉(zhuǎn)讓給張某。按約定，張某當(dāng)即支付了首期40000元，李某將房屋鑰匙交給了張某。1998年2月2日，張某確認(rèn)尚欠李某房款25000元，承諾于同年3月15日付清，逾期承擔(dān)相應(yīng)違約金。因張某逾期未付，李某于1999年3月5日將張某訴至法院。訴訟期間，張某分別于1999年5月18日及8月12日付清了全部房屋轉(zhuǎn)讓款。當(dāng)張某提出要求辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)時(shí)，李某一拖再拖，遲遲不肯辦理過(guò)戶手續(xù)。張某無(wú)奈，于2005年1月將李某訴至法院，訴求法院判決確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸張某所有，李某履行該房屋的過(guò)戶手續(xù)義務(wù)。李某庭審中辯稱，雙方買賣合同因發(fā)生重大誤解而無(wú)效，理由是系爭(zhēng)房屋實(shí)際面積是71平方米，而出賣時(shí)誤測(cè)為51平方米，且李某妻子一直不同意出賣該房；如張某堅(jiān)持要買，應(yīng)補(bǔ)足20平方米差價(jià)，故請(qǐng)求駁回張某訴請(qǐng)。
析法
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某和李某之間的房屋買賣協(xié)議雖未簽訂書(shū)面合同，但系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。李某以自己對(duì)房屋面積有重大誤解及妻子不同意轉(zhuǎn)讓房屋為由主張買賣協(xié)議無(wú)效的理由不足。因產(chǎn)權(quán)登記僅為李某一人，張某無(wú)義務(wù)審查李某妻子是否同意；若李某對(duì)房屋面積確有重大誤解，亦應(yīng)在法定期間內(nèi)對(duì)協(xié)議行使撤銷或變更權(quán)，但李某沒(méi)有行使該權(quán)利，且雙方在房屋買賣時(shí)也無(wú)面積的約定，僅為整套出讓，李某對(duì)該房屋的大小、狀況等應(yīng)有切身感知。至于李某提出張某尚有逾期付款違約金未付，雖李某曾為25000元本金及違約金起訴張某，但李某鑒于張某支付了本金而撤訴，應(yīng)視為對(duì)違約金的放棄，法律上無(wú)權(quán)再就違約金單獨(dú)提出訴請(qǐng)。作為房屋受讓人的張某，已履行了支付房款的義務(wù)；作為房屋出讓人的李某，理應(yīng)履行實(shí)際上的交房義務(wù)（交鑰匙）和法律上的交房義務(wù)（產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）?，F(xiàn)李某雖然已將房屋交付張某占有，但不肯辦理過(guò)戶手續(xù)，已構(gòu)成違約。故張某要求李某履行過(guò)戶手續(xù)義務(wù)的訴請(qǐng)依法應(yīng)予支持。但由于房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，在產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶之前，張某要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有的法律依據(jù)不足。為保護(hù)交易安全及合同當(dāng)事人的合法權(quán)利，遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，判令李某應(yīng)履行將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給張某的義務(wù)。
答疑
合同法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！边@是對(duì)出賣人基本義務(wù)的規(guī)定。買賣合同買受人的目的就是取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所以交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)是出賣人最基本的義務(wù)。交付是指標(biāo)的物占有的轉(zhuǎn)移。在買賣合同中，交付可以是出賣人將標(biāo)的物的占有直接轉(zhuǎn)移于買受人，使標(biāo)的物處于買受人的實(shí)際控制之下，如將出賣的商品直接交給買受人，也可以是出賣人將對(duì)于第三人的請(qǐng)求提取標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買受人，如將倉(cāng)單、提單交給買受人。出賣人還應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料，比如商業(yè)發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、產(chǎn)品檢疫書(shū)、產(chǎn)地證明、保修單、裝箱單、海關(guān)發(fā)票、領(lǐng)事發(fā)票等。將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人是買賣合同中買受人的目的，同樣是出賣人的基本義務(wù)。標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法，依法律的規(guī)定而定。動(dòng)產(chǎn)一般以占有為權(quán)利的公示方法，因此，除法律另有特別規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定以外，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)依交付而轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)和法律有特別規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)，如車輛、船舶、航空器等，以登記為權(quán)利公示的方法，因此，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須辦理登記。無(wú)論合同是否作出約定，出賣人都應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理所有權(quán)的變更登記手續(xù)。本案中，原、被告在訂立了買賣商品房的合同并實(shí)際交付以后，并沒(méi)有到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)，該合同是否應(yīng)被宣告無(wú)效?事實(shí)上，被告在與原告訂立商品房買賣合同并將房屋交付給原告后，未及時(shí)到有關(guān)部門登記備案，辦理有關(guān)房屋過(guò)戶手續(xù)，不影響房屋買賣合同的效力，可以責(zé)令其補(bǔ)辦備案手續(xù)。如果經(jīng)權(quán)利人張某的請(qǐng)求，作為義務(wù)人的李某仍拒絕協(xié)助登記，張某可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制李某履行登記義務(wù)并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
提示
購(gòu)房對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，是人生的一件大事。購(gòu)房人用辛辛苦苦積蓄的錢購(gòu)買房子，是為了改進(jìn)居住環(huán)境，但一旦處理不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致許多糾紛，消費(fèi)者辛苦的積蓄就有可能付諸東流。如何將風(fēng)險(xiǎn)降到最小，如何來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益，是每個(gè)購(gòu)房者應(yīng)該考慮的問(wèn)題。由于出賣人的基本義務(wù)是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是登記，買受人請(qǐng)求行使登記請(qǐng)求權(quán)，就是請(qǐng)求出賣人履行其合同義務(wù)。作為消費(fèi)者，在購(gòu)買房屋過(guò)程中，買受人應(yīng)要求出賣人配合完成過(guò)戶登記，及時(shí)地辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由交易當(dāng)事人共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)過(guò)戶手續(xù)登記，從而保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果賣方收取價(jià)款后遲遲不予過(guò)戶，應(yīng)予以提醒。如賣方在收取買方價(jià)款后，一直不為買方辦理過(guò)戶登記手續(xù)或經(jīng)買方請(qǐng)求，賣方仍拒絕協(xié)助登記，買方可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制賣方履行登記義務(wù)并要求其承擔(dān)違約責(zé)任，在獲得勝訴裁判文書(shū)后，登記權(quán)利人可憑此裁判文書(shū)單獨(dú)申請(qǐng)并完成登記。