房屋產權過戶登記效力
案情介紹
夏某與蔡某經中介介紹訂立了房屋買賣合同，合同約定：“由夏某將其所有的一套房屋賣給蔡某，總價款為70萬元，買方因先付定金5萬元，若買方毀約，則賣方沒收定金，若賣方毀約，則雙倍返還定金。合同簽訂之日，蔡某即付定金。余款在一個月后辦理產權過戶手續時一次性付清。”一個月后，蔡某通知夏某要求辦理過戶手續，夏某拒絕，蔡某遂訴諸法院，要求夏某雙倍返還定金十萬元,蔡某認為該合同未辦理產權過戶登記手續無效，要求返還定金。
對本案的不同意見
對于本案有兩種不同的意見，第一種觀點認為雙方訂立的合同未經過產權過戶登記無效，因此定金條款也無效，蔡某應返還定金給夏某;第二種觀點認為雙方訂立的合同未經過產權過戶登記，只是物權沒有變更，并不影響債權效力，合同是合法有效的，夏某應雙倍返還定金。
筆者的觀點
筆者同意第二種觀點，產權過戶登記只是物權的變更行為，不應是債權是否有效的要件，持房屋買賣合同必需進行國家房地產管理部門的產權過戶登記作為其生效要件，未經登記的房屋買賣合同無效觀點者，混淆了債權和物權的概念，將兩者混為一談。實質上，產權過戶登記只是債權在物權上的實際履行行為，是債務履行的要求。
認為產權過戶登記是房屋買賣合同生效的必備要件觀點的法律依據主要有，1983年《城市私有房屋管理條例》第九條第一款的規定： “買賣城市私有房屋，賣方必須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明到房屋所在地房管機關辦理手續。”1994年《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”以及最高院的一些批復。從以上的這些法律和法律性文件來看，似乎可以得出：未經辦理登記手續的房屋買賣合同無效，但這種觀點即是與許多基本的民法理論相違背也與我國法律相沖突。下文詳細分述：
一、房屋買賣合同是轉移不動產所有權的合同，是民事法律行為的一種，對其效力的基本規定應符合《民法通則》第五十五條關于民事行為有效的要件，即(1)行為人具有相應的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或社會公共利益。只要符合一般法律行為成立要件應當認為該合同真實有效。
二、房屋買賣合同是買賣合同的一種，買賣合同是諾承合同，即當事人就買賣達成合意，買賣合同即成立，而不以標的物或者價款的現實交付為成立的要件，而產權過戶登記不影響合同的效力判斷，當然，并不是說房屋買賣合同有效必然導致物權的必然變動，房屋買賣合同有效只是一種債權行為，而物權的變更必需有以下兩個條件同時成立： (1)雙方當事人的變動物權的債權合同有效;(2)雙方辦理了房屋產權變更登記。兩者缺一不可，如只有債權行為而無登記行為，根據物權公示原則，買受人是無法必然的取得不動產的所有權，其享有的權利也只是債權;如只有登記而無債權行為，則物權變更沒有法律依據，登記成了無源之水，無本之木。
三、將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點，在學理上無法作出合理解釋，難以自圓其說。產權過戶登記行為發生，是以雙方當事人簽訂了合法有效的房屋買賣合同為前提，買受人要求出賣人協助辦理產權過戶的請求權是基于房屋買賣合同而產生的。出賣人也是基于該買賣合同的有效性才有配合買受人辦理產權過戶的義務。如果買賣合同無效，而買受人卻憑著這無效的合同要求出賣人配合過戶，并要求房管部門辦理產權變更登記，這從法理上和邏輯上都講不通，只有在合同合法有效的前提下，買受人才能要求出賣人配合過戶，才能向房管部門申請辦理產權變更登記，從1983年的《城市私有房屋管理條例》第七條的規定看，辦理城市私有房屋所有權變更登記手續時，須提交買賣合同。顯然，有效的買賣合同是辦理產權變更登記所必須的證件，而無效合同是不能作為產權登記證明的。如果未辦理登記的房屋買賣合同無效，而產權變更登記要以有效的合同為基礎，這樣就陷入了一個無法解決的矛盾中。
關于本案
夏某與蔡某簽訂合同后，由于夏某不履行配合蔡某進行產權過戶的義務，致使蔡某無法取得房屋產權，其債權利益在物權上無法得到實現，只要雙方合同不違反法律強制性規定，合同就是有效的，是否過戶并不影響合同的效力，未過戶并不妨礙蔡某基于合同債權要求夏某承擔責任的請求權。根據合同的約定，蔡某要求夏某雙倍返還定金，應當予以支持。
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