房屋租賃應(yīng)約定用途
在房屋租賃合同中房屋的用途是必備條款，作為出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途使用。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第二條的規(guī)定，房屋用途主要分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是承租方使用的具體用途，比如說(shuō)商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門審查合格其就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場(chǎng)、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部?jī)?nèi)容使用，因?yàn)榫唧w用途還取決于許多房屋以外的因素，如公安、衛(wèi)生、消防、城管等部門對(duì)某些生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在某些區(qū)域的限制或特殊要求。
【案情】
梁女士于2007年12月與房東朱先生簽訂租賃合同，約定梁女士向朱先生承租本市某處房屋一套，租期三年，房屋租金為每月7000元，押金7000 元，該押金作為梁女士擅自解除合同時(shí)的違約金。梁女士租賃該房屋原本是準(zhǔn)備作為自己公司的辦公用地，但是在所簽訂的租賃合同中卻沒有對(duì)于租賃房屋的性質(zhì)以及用途作出約定。梁女士在簽訂租賃合同后依約向朱先生支付了三個(gè)月租金及押金，在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)才發(fā)現(xiàn)朱先生的房屋屬于居住用房，不能作為辦公用途。于是梁女士起訴至法院要求解除合同、同時(shí)要求朱先生返還其所交的租金及押金并承擔(dān)違約責(zé)任。
【評(píng)析】
《中華人民共和國(guó)合同法》、《上海市房屋租賃條例》等相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租人可以解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但是在本案中租賃雙方并沒有對(duì)于房屋的使用性質(zhì)、用途作出任何書面約定。如果梁女士能夠提供相應(yīng)證據(jù)證明雙方對(duì)于房屋用途的口頭約定，并證明朱先生故意隱瞞房屋使用性質(zhì)的，則可以要求朱先生返還已經(jīng)支付的款項(xiàng)并要求龍某承擔(dān)違約責(zé)任，否則梁女士要求解除合同就需要自行承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
【判決】
在法院審理過程中，由于梁女士無(wú)法提供證據(jù)證明雙方之間對(duì)于房屋用途的約定，法院認(rèn)為朱先生交付房屋并未違反合同約定，在庭審中朱先生表示同意解除租賃合同。最終法院判決解除雙方租賃合同，朱先生返還梁女士剩余租期的租金，但對(duì)于梁女士要求朱先生返還作為違約金的押金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途，指的是類用途，而不是承租方具體的使用用途，因?yàn)榉课菟腥酥荒鼙ＷC房屋符合某一類用途的要求，對(duì)于房屋以外的因素?zé)o法保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對(duì)使用者的。如果在合同中直接約定房屋的具體用途，那就可能會(huì)被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按具體用途使用，會(huì)給出租方造成不必要的責(zé)任，甚至是巨大的損失，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了因約定為具體用途而使出租方受損失的情況。
雖然租賃雙方直接約定具體用途的情況并不常見，但鑒于以上情況，我們?nèi)杂斜匾⒁庠谶@方面的宣傳，尤其是針對(duì)出租方，要求在簽訂合同時(shí)用途應(yīng)與房產(chǎn)證明材料上一致，而不是寫具體用途，以維護(hù)自身利益。如果雙方同意在合同上對(duì)具體用途作出約定，那么也應(yīng)在合同中注明雙方的權(quán)利和義務(wù)。
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