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農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行難
目前，被執(zhí)行人在農(nóng)村有房地產(chǎn)的執(zhí)行案件占有相當(dāng)大的比例。在農(nóng)村，涉及上萬元的經(jīng)濟(jì)糾紛，當(dāng)事人除了房子還真拿不出什么值錢的東西。但是這類房子執(zhí)行起來又有諸多困難，不要說沒有房產(chǎn)證、土地證，單單是農(nóng)村的家族勢(shì)力就讓想買房者望而卻步。
據(jù)義烏市法院統(tǒng)計(jì)，農(nóng)村房地產(chǎn)執(zhí)行案件占執(zhí)行案件總數(shù)的67.5％，在未執(zhí)行案件中占了64.5％。很多申請(qǐng)人把農(nóng)村的房地產(chǎn)作為主要可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)向法院提供，但法院對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)處置現(xiàn)狀卻不容樂觀。義烏市法院1～8月通過拍賣、變賣方式處理房地產(chǎn)案件294件，處理成功僅180件。并且上述執(zhí)行案件有的因農(nóng)村房地產(chǎn)難以處理而中止執(zhí)行，有的雖已經(jīng)法院處置，但效果不佳，遺留問題很多。
金華縣法院執(zhí)行庭負(fù)責(zé)人說：“農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行難原因是多方面的。一個(gè)是買受人取得農(nóng)村房地產(chǎn)土地使用權(quán)難。農(nóng)村的土地所有權(quán)除法律另有規(guī)定外屬集體所有，法院在強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)過程中，必然涉及集體所有的地產(chǎn)權(quán)益與農(nóng)民私人所有的房產(chǎn)權(quán)益之間的沖突。這種沖突導(dǎo)致法院已強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房產(chǎn)的土地使用權(quán)不能依法轉(zhuǎn)移，使房產(chǎn)買受人無法取得標(biāo)志擁有房屋所有權(quán)的房產(chǎn)證。盡管最高法院有關(guān)司法解釋規(guī)定了‘地隨房走’的一般原則，但由于與有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定銜接不夠，實(shí)踐中買受人擁有法院的強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓民事裁定書卻無法取得土地管理部門和房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，并且容易使房地產(chǎn)買受人因土地征用、房屋拆遷等原因喪失其集體土地使用權(quán)。況且農(nóng)村房地產(chǎn)沒有土地證和房產(chǎn)證的情況較普遍，有些是分家所得，有些是繼承所得，有些是家庭共同所有。有些房子雖可明確是被執(zhí)行人自己建造，但目前農(nóng)村違章建造如超面積、違章升層等現(xiàn)象很普遍。因此，要查清農(nóng)村房地產(chǎn)的權(quán)屬難度很大。”
此外，農(nóng)村房子拍賣時(shí)，同是本村人因?yàn)橄嗷ナ煜ぃ辉概c村民結(jié)冤，不好意思買、不敢買的情況也很普遍。集鎮(zhèn)上的房子雖說要好一點(diǎn)，但目前集鎮(zhèn)上的不少房子也沒有辦過房產(chǎn)證。
市房管局局長(zhǎng)張同玉說：“農(nóng)村房屋的土地性質(zhì)是集體所有，沒有變?yōu)閲?guó)有土地。集體土地能不能發(fā)房產(chǎn)證省里正在討論。另外，發(fā)房產(chǎn)證要有計(jì)劃書、土地審批手續(xù)、規(guī)劃許可證、質(zhì)監(jiān)書等。有的房屋系違章建房，手續(xù)不齊全，所以也發(fā)不到房產(chǎn)證。目前，按要求房產(chǎn)證要辦到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)。”