淺析：物權(quán)法中房產(chǎn)登記
法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。 解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)聯(lián)系在一起的。不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是要把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)登記在登記簿上。比如買(mǎi)房，就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購(gòu)買(mǎi)這套房屋，一看不動(dòng)產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人，不能再買(mǎi)賣(mài)了。如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)，而開(kāi)發(fā)商又把這套房賣(mài)給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時(shí)，盡管你與開(kāi)發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
異議登記15天內(nèi)不起訴，失效
法律規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
解析：比如，小王與戀人小李決定共同購(gòu)房，可是后來(lái)發(fā)現(xiàn)登記時(shí)只登記了小李一個(gè)人的名字。這時(shí)，小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請(qǐng)異議登記。但是特別要注意的是，一旦進(jìn)行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則就失效了。同樣，如果小李覺(jué)得小王的異議登記是不對(duì)的，給他造成了損失，也可以要求小王賠償。
預(yù)告登記，防止“一房二主”
法律規(guī)定：簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也可以有效抑制房屋買(mǎi)賣(mài)中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類(lèi)似案例，購(gòu)房者與賣(mài)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，支付了部分房款后，等待產(chǎn)證下達(dá)。期間，賣(mài)房人又把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了別人，并給別人辦出了產(chǎn)證，結(jié)果就造成了兩位購(gòu)房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。
今后，購(gòu)房者在和賣(mài)房人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個(gè)月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。
登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
法律規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
解析：生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。這時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問(wèn)題。這次通過(guò)的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件，仍然可能會(huì)存在爭(zhēng)議。
例如，登記錯(cuò)誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)造成，或者說(shuō)，登記人提供的虛假材料，登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無(wú)法查明，這時(shí)，登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，可能會(huì)有爭(zhēng)議。這是因?yàn)椋覈?guó)民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過(guò)錯(cuò)。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機(jī)關(guān)對(duì)任何錯(cuò)誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會(huì)過(guò)重。這樣會(huì)造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍，加重登記成本，也會(huì)使登記機(jī)關(guān)延長(zhǎng)審查時(shí)間，影響登記的效率。
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取
法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。
解析：明確了不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收取方式是按件收取。
拆遷、征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償
法律規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。
解析：拆遷、征地關(guān)系到老百姓切身利益，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并且要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用;征收個(gè)人住宅的，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件。
同時(shí)還規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可以征用房屋
法律規(guī)定：因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。
解析：面對(duì)緊急需要，集體和個(gè)人都有義務(wù)提供便利。但同時(shí)也明確，被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。如果被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期
法律規(guī)定：住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。
解析：住宅用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病。我國(guó)土地屬于國(guó)家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何處理并不明確。此次規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂(yōu)。
財(cái)產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀
法律規(guī)定：造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
解析：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)物權(quán)的法律救濟(jì)措施，是對(duì)物權(quán)的特殊保護(hù)辦法。比如公交車(chē)沖到路邊民宅內(nèi)，撞壞了民宅，那就可以要求恢復(fù)原狀。不能恢復(fù)的，可以要求賠償。
鄰居枯枝欲墜砸車(chē)，車(chē)主可砍
法律規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。
解析：這針對(duì)的是某種“危險(xiǎn)狀態(tài)”。比如一棵大樹(shù)的枯枝伸到鄰居的院子上面，搖搖欲墜，下面正好停放著鄰居的車(chē)，鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來(lái)砸壞愛(ài)車(chē)，這時(shí)就可以要求消除危險(xiǎn)，讓大樹(shù)的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹(shù)的主人或管理人承擔(dān)費(fèi)用。
物權(quán)保護(hù)還可以用仲裁解決
法律規(guī)定：物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
