小產權房問題對策
“小產權”房是指在農村集體所有的土地上開發的商品房，由于有違現行法律規定，面臨著很大的風險，但卻因優惠的價格受到廣大購房者的歡迎。然而由于農村宅基地和國有建設用地在所有制方面存在著巨大差異，在農村宅基地上開發商品房的做法，在政策上還存在不少問題，文章對這些問題進行分析并在此基礎上提出相應的解決對策。
一、小產權房存在的原因目前學術界對農村小產權住房尚未進行統一界定，社會上對“小產權”房也有不同的理解，最普遍的說法是按房屋權屬證明的發證機關來區分，即由國家統一制作發放房屋所有權證和國有土地使用權證的叫“大產權”房，而由鄉鎮政府或村民委員會私自制作發放的“房屋所有權證”則被稱為“小產權”房，也叫“鄉產權”或“村產權”。2007年6月18日，作為國家房地產行政主管部門，建設部正式發布風險提示：“小產權”房屋無法辦理權屬證明，不受法律保護;6月25日，北京市國土資源局局長安家盛又公開表示，北京已開始全面調查“小產權”房屋，違規項目要停工停售。但是小產權房卻仍以其頑強的自生能力，贏得消費者的青睞，不斷擴大其市場份額。究其原因，主要有以下方面的原因。新農村建設是其產生的現實基礎
上個世紀九十年代，有些外出務工的農民，將房子賣給外來的城鎮居民。隨著城市化進程的加快，商品房的價格逐步上漲，有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標，建成房屋后入市交易，有的什么手續都沒辦，直接與開發商合作興建商品房后公開銷售。“小產權”房就這樣出現了。房價上漲過快促使其快速發展
“小產權”房目前在我國供需兩旺。以北京為例，在所售樓盤中，“小產權”房的面積約占待售總面積的三分之一。盡管有建設部的風險提示，“小產權”房仍然熱銷，究其原因，就在于其價格優勢，“小產權”房的價格大約只相當于同類地段正常房價的30%。在現行法律制度下，政府統一征用土地，統一出讓，壟斷了土地供應一級市場，通過收取出讓金的方式將土地使用權讓與開發商，在房地產開發的各個環節，開發商還將交納給各級政府、各個部門各種各樣的稅費，而這些都可歸入開發成本轉嫁給廣大購房者來承擔。稅費和出讓金的支出甚至占到了商品房成本的6o%，在稅費和出讓金總額中，出讓金和費占了絕大部分，且出讓金還是在不斷上漲的，在這種情況下，商品房價格上漲也就不難理解了，“小產權”房的價格優勢也將越加明顯。由于“小產權”房建在集體土地上，沒有向政府交納土地使用權出讓金、城市基礎設施配套費和其他稅費，其開發成本自然比正常開發的商品房要低，所以，小產權房價格上的優勢掩蓋了其產生的風險，對于想在大城市生活，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策，購房者就能以這么低的購房成本享受幾十年的產住房，從這一點的上來說成，他們可能就會覺得這是比較合算的。從而在購買“小產權”房時其價格低廉也掩蓋了要承擔的風險，市場需求旺盛也就加速了“小產權”房的發展。
3、政府監管力度不夠為其提供便利條件
按照我國現行的《土地管理法》、《城市房地產管理法》等的規定，我國實行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，對耕地實行特殊保護，同時還實行土地用途管制制度，嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中也明確規定：“禁止農村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”以現行法律制度來衡量，“小產權”房無疑是非法的。然而，作為一種市場行為，“小產權”房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區、個別城市擴展到全國，這恐怕應該是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。雖然法律明確規定農村土地歸農民集體所有，但是現實中一直被當作公共資源對待，在征地過程中尤其如此，這樣農村集體土地成了地方政府財政的最終源頭，土地增值也就用于維系著由地方政府主導的“土地財政”。面對房地產行業巨大的現實利益，村集體冒著法律上的風險，希望獲得一塊蛋糕，而“小產權”房較低的價格，一下子就受到購房者的歡迎，于是，“小產權”房便在法律的夾縫中生存下來了。這一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。二、小產權房帶來的主要問題分析1、農民基本生活保障問題
目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，“小產權”房將使他們成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和征用的利益——分紅。像中國這樣，一開發就把農民的土地給開發商，農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式，實質上是一種“打貧濟富”的不合理分配。在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由于大量開發“小產權”房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發“小產權”房帶來的最為嚴重后果之一。購房者權利保障問題
我國的憲法第十條規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權證》，這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。不久前建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》也再次強調：“在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發”。所以在房屋產權上，“小產權”房一般只有土地使用權證，而無房屋所有權證。此外，在“房地產開發活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止，不能允許的，其實質上造成國有資產的流失，損害國家、社會的公共利益”。以“小產權”房為標的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些“小產權”房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了“小產權”房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。三、解決小產權房問題的對策和建議雖然“小產權”房存在著大量的問題，但我們同時也要看到，“小產權”房產生的社會效益。一是打破政府對土地一級市場的壟斷，降低了因壟斷土地供給，限量供應，形成的壟斷地價的虛高，減少了政府行政審批權力的尋租，使地價房價大幅回落。為市民提供了能買得起的商品房。二是“小產權”房只能自用，交易受到限制，自然而然地抑制了投資房的需求。三是農民集體得到了幾倍、幾十倍于征地補償費的土地開發收益，增加了收入，而無需政府為失地農民操心。這些都是政府對房地產幾年宏觀調控想做而沒能做到的事，而“小產權”房卻做到了。因此，對“小產權”房應進行規范引導，促進其合理發展。加快“小產權”房合法化的進程由于“小產權”房的存在會引起經濟行為交易費用的增加，影響市場資源配置功能的充分發揮，與我國當前推行的住房市場化的改革目標相背離，所以應該盡快采取措施解決“小產權”房的產權界定問題，使“小產權”轉變成“大產權”，從而實現“小產權”向完整產權的回歸。按照產權理論，土地所有權應當包括土地占有權、使用權、收益權和處分權，這些權利在國有土地上已得到充分體現，但國家對集體土地所有權并未做出明確的規定，這在一定程度上限制了農村集體土地處分權和收益權的發展。一方面，國土主管部門可以對關于農村宅基地不得向城市居民轉讓的法規進行適當修改，把農村小產權的開發看作是對農地發展權的行施，從而確立“小產權”房開發的合法性，使購房者的土地使用權和房屋產權得到法律的承認和保護;另一方面，“小產權”房的購房者或建房者也要向有關部門補繳建房過程中應繳未繳的土地使用權出讓金、市政設施配套費等稅費，從而獲得房屋的完整產權。對現存的“小產權”房來說，應根據情況，區別對待：對沒有造成重大不利影響，已經實際投入使用且有相當規模的“小產權”房，可在補辦手續，補交各種費用的情況下，補發產權證，使之合法化，將其納入現行法律框架之內;對違法侵占耕地，甚至是基本農田的，有違對耕地的特殊保護，應依法予以嚴肅查處。這樣，既解決了由于“小產權”房的存在所引起的交易費用增加和對社會的負面問題，又使國家多了一種調節房地產市場價格的手段，能夠對過快上漲的房價起到一定的抑制作用。加強小產權房開發的監管力度
