導(dǎo)讀：當(dāng)某些情形出現(xiàn)時(shí)，房屋租賃合同可以終止，具體導(dǎo)致房屋租賃合同可以終止的情形有哪些?請(qǐng)看本文詳細(xì)介紹：
一、租賃合同期限屆滿導(dǎo)致的租賃合同終止
租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。
在不定期租賃合同，出租人及承租人均可隨時(shí)主張解除租賃合同。在一方當(dāng)事人提出解除主張并經(jīng)過(guò)相當(dāng)期限之后，該租賃合同可以終止，當(dāng)事人之間的租賃關(guān)系因此而消滅。
在定期租賃合同，雙方當(dāng)事人在合同期限屆滿而又未續(xù)簽的，合同關(guān)系消滅。當(dāng)事人對(duì)租賃合同期限約定不明確或未約定期限，以及未采用書面形式且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議的，均視為不定期租賃。
二、當(dāng)事人解除合同致租賃合同終止
租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。
1、依《合同法》規(guī)定，可以由當(dāng)事人雙方任何一方主張解除合同的，主要有不定期租賃，租賃標(biāo)的物滅失等情形。其中，不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書面形式，且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議被視為不定期租賃，以及合同終止后雙方又默示地繼續(xù)合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人，均可主張隨時(shí)解除租賃。
2、出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：
(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。
(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
(3)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、承租人解除合同的，有如下情形：
(1)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這里“承租人” 應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大解釋為包括承租人之共同居住人，共同使用人等等與租賃物的安全程度有利害關(guān)系的人。在一般買賣合同中，若買受人明知標(biāo)的物存有瑕疵仍購(gòu)買的，一般應(yīng)免除出賣人的責(zé)任并不允許買受人解除合同。但在租賃合同則不能因此而不允許承租人解除合同。但是，承租人既然明知租賃物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍執(zhí)意租賃該物的，雖然可以允許其解除合同，但在解除合同以前如發(fā)生因租賃物的危險(xiǎn)所致?lián)p害時(shí)，承租人不能對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任，因?yàn)槌凶馊嗣髦@種危險(xiǎn)性的存在仍要租賃該物，應(yīng)認(rèn)為主觀上對(duì)損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，因此對(duì)損害也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
(2)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。條件是：租賃物部分或全部毀損、滅失;租賃物的毀損、滅失不可歸責(zé)于承租人;租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。租賃物的部分毀損、滅失并不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，或者只是部分地影響承租人的使用收益還不足以影響整個(gè)合同目的的實(shí)現(xiàn)的，承租人不能據(jù)此解除合同。
(3)承租人在租賃期間死亡，其生前的共同居住人有權(quán)繼續(xù)原租賃合同，但可否解除合同?我們認(rèn)為，就該法律規(guī)定的目的而言，是為保護(hù)承租人生前共同居住人的利益，為了使承租人的生前共同居住人不因與承租人無(wú)法定繼承關(guān)系而在其死后驟然無(wú)所依靠。但這既為一種授權(quán)，該同居人自然可以選擇。如其認(rèn)為其無(wú)須受此種保護(hù)和特別照顧，自得不繼續(xù)該租賃合同而解除之。承租人之法定繼承人或指定繼承人，因依其與承租人關(guān)系可以取得承租人地位，因此可以解除合同。
在房屋租賃中，繼承人繼承租賃合同關(guān)系后，是否可以以解除合同的方法而使承租人生前之共同居住人搬遷?我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者史尚寬認(rèn)為，與承租人同居的家屬都不是繼承人(如妾、童養(yǎng)媳)，而繼承人有繼承權(quán)時(shí)，其使原同居家屬搬出，自各方面視之，均為不當(dāng)，構(gòu)成權(quán)利濫用，此時(shí)繼承人對(duì)于同居家屬應(yīng)為轉(zhuǎn)租或租賃權(quán)之讓與，其與居住結(jié)合之營(yíng)業(yè)利益等，應(yīng)由同居家屬償還于繼承人。出租人不得主張其為未經(jīng)自己承諾之轉(zhuǎn)租或租賃權(quán)之讓與。因?yàn)橥蛹覍僭瓉?lái)就是與承租人共同使用收益的。在繼承人和同居家屬交涉未定之時(shí)，出租人可以向任何一方請(qǐng)求租金。交涉久拖不決的，出租人可因此解除合同。我們認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人之生前共同居住人不限于“同居家屬”，而且共同居住人可以直接要求繼續(xù)原租賃合同，即使承租人之法定繼承人亦不得干涉。因此，如該共同居住人繼續(xù)原租賃合同的，應(yīng)認(rèn)為已繼承原承租人之地位，則其有交納租金、保管租賃物的義務(wù)。若承租人業(yè)已提前支付租金，而該共同居住人又非其繼承人時(shí)，繼承人得就承租人已支付的租金主張不當(dāng)?shù)美颠€。
(4)因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，以致承租人無(wú)法對(duì)標(biāo)的物使用、收益，行使租賃權(quán)的。按照《合同法》的規(guī)定，承租人在這種情況下可減少或不支付租金。那么，在這種情況下，承租人是否可解除合同?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，合同可否解除，關(guān)鍵不在于是否存在第三人主張權(quán)利的情形發(fā)生，而在于這種主張是否確實(shí)已經(jīng)使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益，導(dǎo)致合同的目的無(wú)實(shí)現(xiàn)可能。如果出現(xiàn)這種結(jié)果的，承租人當(dāng)然可以解除合同。
三、租賃物滅失、毀損致租賃合同終止
租賃物的毀損、滅失有可歸責(zé)于當(dāng)事人一方或雙方的，也有非可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的，依其不同情況分別述明如下：
1、租賃合同不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因毀損滅失的。在這里又可仔細(xì)區(qū)分為兩種：
(1)不可抗力等因素，如火災(zāi)燒毀出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人雙方對(duì)于標(biāo)的物的毀損均無(wú)過(guò)失，但由于租賃物的毀損、滅失，使得合同的目的已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)，因此，雙方當(dāng)事人均可以主張解除合同，并且相互之間無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。
(2)承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，但租賃物因此而滅失、毀損的，因承租人對(duì)此并無(wú)過(guò)失，出租人自然也無(wú)過(guò)失，但租賃物已毀損、滅失而使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，同樣應(yīng)準(zhǔn)許當(dāng)事人雙方解除合同，并互相不負(fù)損害賠償責(zé)任。但承租人在此情況下應(yīng)當(dāng)就其無(wú)過(guò)失使用、收益租賃物負(fù)舉證責(zé)任。
2、租賃物因可歸責(zé)于承租人一方的事由而滅失、毀損的，雖然承租人對(duì)此毀損、滅失應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任，但是，此時(shí)合同如因無(wú)法實(shí)現(xiàn)目的而消滅，也屬必然，只不過(guò)解除合同的權(quán)利在于出租人一方，承租人不得主張解除合同，而應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，賠償出租人因此受到的損害。
3、租賃物因可歸責(zé)于出租人的事由而毀損、滅失的，出租人構(gòu)成債務(wù)不履行，應(yīng)對(duì)承租人負(fù)債務(wù)不履行責(zé)任，并應(yīng)賠償承租人因此受到的損失，承租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償。
