建筑物區分所有權分析
“建筑物區分所有權是隨著城市化的發展、人口大量向城市集中、土地立體化利用的加劇而產生的一種特殊的所有權形態。物權法草案對此作了專章規定。”
對外經濟貿易大學法學院教授蘇號朋解釋說，當一棟建筑物由多個獨立的單元組成，且各個單元可以由不同的人擁有所有權時
，則各個單元的所有人即擁有了建筑物區分所有權。
蘇號朋教授說，建筑物區分所有權包括三個組成部分：一是專有部分的所有權。所謂專有部分，是指在構造上及使用上具有獨立性，并且能夠成為所有權客體的部分，如一棟住宅樓中的某一套房屋。二是共有權，指所有人依據法律、合同以及全體所有人之間的規約，對建筑物的基本構造部分、建筑物的共用部分、土地使用權及設施等共同享有的財產權利。三是成員權，當整棟建筑物或整個小區的全體所有人成立管理組織以便有效管理相關事務時，各個所有人即享有成員權，包括對重要管理事項的表決權、參與訂立規約的權利、選舉管理者的權利、解除管理者的權利、請求停止違反共同利益行為的權利等。
蘇號朋教授介紹說：物權法草案較之先前頒布的《物業管理條例》和《城市異產毗連房屋管理規定》這兩部法規具有如下新穎性：一是首次使用了業主的建筑物區分所有權的概念。雖然我國早已存在建筑物區分所有權的事實，但我國法律一直未確認這一概念。物權法草案采納了這一概念，從而為我國的物權類型增加了新的內容。二是確認了建筑物區分所有權的內容。物權法草案明確規定建筑物區分所有權包括專有部分的所有權、專有部分以外的共有部分的共有權以及共同管理的權利。三是明確了重要設施的權利歸屬。物權法草案規定，建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設設施的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。四是對業主的行為加以嚴格規范。物權法草案規定業主對建筑物專有部分實施的行為不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益;所有人將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房時，應當經有利害關系的全體業主同意。
名詞解釋
建筑物區分所有權指根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權和對共用部分的共有權的結合。
專家點評
維護業主權利的重要立法舉措建筑物區分所有權分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-25
對外經濟貿易大學法學院教授蘇號朋：物權法草案首次確認了建筑物區分所有權的概念，對其內容作出明確界定，尤其是對業主的管理權作了非常具體的規定，這對化解社會矛盾，維護業主權利均具有非常重要的意義。
