因?yàn)樽獾姆孔颖徽{入拆遷范圍之內(nèi)，房東要求租客退租被拒后，向法院起訴，要求法院依法解除租房合同，租客則抗辯租房合同還能繼續(xù)履行，法院審理后，認(rèn)定租房合同的解除條件已經(jīng)達(dá)成，因此判令租房合同依法解除。
2020年6月8日，王某(甲方)與柳某(乙方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方將案涉房屋租給乙方，租賃期限2020年6月9日起到2023年6月8日，租金為每年68000元，押金10000元；租賃期間，案涉房屋所發(fā)生的水、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)安裝及后續(xù)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用均由乙方承擔(dān)；租賃合同生效后，甲方應(yīng)于2020年6月8日將案涉房屋交付乙方，屋內(nèi)裝修及新增部分裝修均屬甲方所有；解除合同的條件：甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：(1)該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回的；(2)該房屋因社會利益被依法征用的；(3)該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的；(4)該房屋因不可抗力銷毀、滅失或者被鑒定為危險房屋的。合同訂立后，王某交付了案涉房屋，柳某支付押金10000元，并對案涉房屋進(jìn)行部分裝修。2022年3月11日，因軌道交通7號線項目符合公共利益需要，寧波市鄞州區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于軌道交通7號線(體育館站-曙光路站區(qū)間、曙光路站)項目房屋征收范圍確定公告》，確定相關(guān)范圍內(nèi)國有土地上的房屋列入征收范圍，案涉房屋在此之中。另，柳某已經(jīng)支付租金至2022年8月8日。王某向一審法院起訴請求：1、解除王某、柳某之間的《房屋租賃合同》；2、判令柳某騰退涉案房屋，并支付租金(計算至騰退日止)。一審法院認(rèn)為，《租賃合同》約定了可以提前解除的四種情形，其中之一為“該房屋應(yīng)城市建設(shè)需要被依法列入拆遷許可范圍的”，柳某辯稱該約定的是“拆遷許可范圍”，而公告明示的是“拆遷范圍”，兩者處于不同的征收階段，目前案涉房屋尚處于拆遷范圍階段，房屋租賃合同解除條件尚未成就，但柳某在反訴狀中又認(rèn)可案涉房屋已經(jīng)滿足合同約定的提前解除的條件，即“該房屋應(yīng)城市建設(shè)需要被依法列入拆遷許可范圍的”，認(rèn)同王某解除《租賃合同》的主張，柳某前后觀點(diǎn)不一。一審法院認(rèn)為，柳某前后觀點(diǎn)不一的，一審法院可以選取對王某有利的觀點(diǎn)，不再區(qū)分“拆遷許可范圍”和“拆遷范圍”的差異，認(rèn)定租賃合同解除條件已經(jīng)成就，酌定《租賃合同》在2022年7月1日解除。合同解除后，柳某占有案涉房屋缺乏法律依據(jù)，王某要求柳某騰退，理由正當(dāng)，一審法院予以支持，柳某在占有案涉房屋期間，應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)186.30元／天向王某支付占有使用費(fèi)，因柳某已經(jīng)將租金付至2022年8月8日，故在計算房屋占有使用費(fèi)時，應(yīng)作相應(yīng)抵扣，多退少補(bǔ)。柳某支付王某的押金10000元，王某根據(jù)合同扣除柳某應(yīng)負(fù)擔(dān)的水、電、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用后，及時返還柳某。柳某不服，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持一審判決。
問題1：合同解除的條件是什么？
上海房產(chǎn)律師表示到：合同解除分為約定解除和法定解除的情形，《民法典》第562條規(guī)定的是約定解除情形：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。第563條規(guī)定的法定解除的情形，即有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
問題2：本案中的《租賃合同》為何會被法院依法判令解除？
律師解釋到：本案中的《租賃合同》在合同條款中約定了合同解除的情形，其中房屋被納入到征收范圍內(nèi)的，屬于約定的情形之一?，F(xiàn)法院認(rèn)定被告抗辯的“拆遷許可范圍”和“拆遷范圍”存在差異不成立，因此判令案涉《租賃合同》約定解除的情形已經(jīng)達(dá)成，《租賃合同》予以解除。
問題3：《租賃合同》被解除后怎么辦？
上海房產(chǎn)律師指出：由于本案的《租賃合同》被解除，不屬于雙方當(dāng)事人的過錯，因此不存在違約責(zé)任的認(rèn)定。根據(jù)《民法典》第566條第1款的規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。租客需要在騰退之前，支付相應(yīng)的租金，房東則需要退還租客相應(yīng)的押金和多繳納的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等。
