父親生前將自有住宅有償轉(zhuǎn)讓給他人，20年后，兒子向法院起訴，主張對方不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能受讓宅基地使用權(quán)，因此主張20年前簽訂的協(xié)議系無效協(xié)議。但是，法院審理后認(rèn)定這一協(xié)議已經(jīng)履行完畢，若再主張無效有違誠信，因此沒有支持原告的訴訟請求。
2003年1月，原告父親吳某某與被告李某簽訂《協(xié)議書》一份，約定：一、吳某某將自用住宅有償轉(zhuǎn)讓給李某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格3000元整。二、李某不能隨意把住宅轉(zhuǎn)讓給他人，如要轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先同吳某某商量，征得吳某某同意。三、如遇國家政策原因，李某不能在本住宅居住，與吳某某無關(guān)。上述協(xié)議有吳某某及李某簽名。協(xié)議簽訂后，被告向某支付購房款3,000元，被告付清購房款并實(shí)際獲得房屋及宅基地使用權(quán)證，后對案涉房屋裝修使用至今。另查明，案涉農(nóng)村宅基地使用權(quán)證戶主登記為吳某某，其配偶為吳某1，均已死亡。吳某1與吳某某育有長子（已死亡）及原告吳某。被告李某非案涉宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員。原告主張認(rèn)為：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓僅能發(fā)生于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，對集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員轉(zhuǎn)讓的，合同當(dāng)然無效、自始無效。望法院依法判決該《協(xié)議書》無效，并各自返還財(cái)產(chǎn)。法院認(rèn)為，系爭房屋是農(nóng)村宅基地房屋，吳某某將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的被告，且未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，被告并不具備購買系爭農(nóng)村宅基地房屋的條件。根據(jù)查明的事實(shí)，購房協(xié)議簽署后，被告付清了所有的購房款，同時(shí)吳某某也將系爭房屋交付給了被告，被告進(jìn)行了裝修并居住使用至今，雙方的合同已實(shí)際履行完畢，被告占有使用房屋已十余年，本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，被告作為實(shí)際使用人仍可享有繼續(xù)占有、居住和使用的權(quán)利，故對原告要求確認(rèn)吳某某與被告之間的房屋買賣協(xié)議無效的訴請，法院不予支持。如房屋遇到拆遷，原、被告可協(xié)商解決，協(xié)商不成可另行主張。原告不服，提起上訴，二審法院認(rèn)定：吳某雖主張其父親吳某某與李某就系爭房屋于2003年簽訂的《協(xié)議書》無效，但根據(jù)一審查明的事實(shí)，《協(xié)議書》的簽訂反映雙方真實(shí)意思，李某早已按約付清了全部的房屋價(jià)款，吳某某將房屋交付李某使用至今。吳某在《協(xié)議書》履行完畢近二十年后主張《協(xié)議書》無效確實(shí)有違誠信。故二審法院判決駁回上訴，維持一審判決。
問題1：本案適用的法律是什么？
律師回答到：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第1條第2款規(guī)定：民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中的《協(xié)議書》簽訂于2003年，《合同法》實(shí)施于1999年，當(dāng)時(shí)的《合同法》對合同的效力和履行有規(guī)定，故本案應(yīng)適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。
問題2：原告主張本案《協(xié)議書》無效的訴訟請求為何被法院駁回？
律師指出：《合同法》第8條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案《協(xié)議書》的雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行完畢合同，依法受到法律保護(hù)。而原告作為《協(xié)議書》之外的第三人，從訴訟時(shí)效的角度看，當(dāng)時(shí)《民法通則》規(guī)定的一般訴訟時(shí)效為2年，《協(xié)議書》在2003年就履行完畢了，在將近20年后的現(xiàn)在，原告才主張?jiān)搮f(xié)議無效，這已然不符合民法所要保護(hù)權(quán)利的范圍了。
問題3：宅基地的使用權(quán)究竟能否轉(zhuǎn)讓？
律師提醒到：從《土地管理法》第9條第2款規(guī)定：宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地的產(chǎn)權(quán)是屬于農(nóng)村集體的，因此宅基地是不能與非本村集體之外的其他人進(jìn)行交易的，這主要是指轉(zhuǎn)讓宅基地的產(chǎn)權(quán)。但是，對于單純宅基地的使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓給村集體之外的他人，立法上并沒有做出相應(yīng)的明確規(guī)定。從上海市高級人民法院在2004年做出的《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中指出：對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。故像本案情形中的宅基地房屋轉(zhuǎn)讓，法院更注重維護(hù)房屋現(xiàn)有的狀態(tài)。
