隨著各地房價的持續上漲，房屋的買賣也出現了各種各樣的問題，合同簽訂后毀約的情況層出不窮，賣方有時為了毀約，也是想出了各種招數，比如以夫妻另一方不同意出賣夫妻共同房屋為由來解除合同或者達到臨時加價的目的。上海房產律師認為從法律適用的角度上看，夫妻一方擅自出賣夫妻共有房屋的，善意的購房人是要著重保護的對象。
2016年2月，惠某夫婦看中了陳某欲出售的一套房屋，談好之后，通過中介與陳某簽訂了《房屋買賣(居間)合同》，房屋總價款105萬元，合同約定任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價格20%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。惠某夫婦按約向陳某支付了10萬元定金。然而，沒過多久，陳某卻反悔了，他說他妻子不同意出售房屋，拒絕繼續履行合同。這可把惠某夫婦急壞了，無奈之下，惠某夫婦只得將陳某告上法院，要求解除房屋買賣合同，陳某支付違約金21萬元并返還定金。陳某卻說，合同房屋共有人、其配偶的簽名是他代簽的。然而他妻子知曉賣房后表示反對，并以此為由表示不再出售房屋。提供涉訟房屋買賣居間服務的某中介公司證實，事實上，陳某又要求惠某夫婦增加10萬元才同意出售房屋，但是惠某夫婦不同意，才導致交易不成。原來，陳某拒絕履行合同的原因并非他妻子不同意售房，而是意圖漲價，在未獲惠某夫婦同意的情況下拒絕履行合同義務。法院審理認為本案中被告作為房屋權利人締約后，以房屋共有人不同意售房為由拒絕履行合同義務，依法應當承擔違約責任。原、被告明確約定違約金按照房屋成交價格的20%確定，結合被告的違約情況、當時蘇州市場存量房交易價格上行的市場行情、違約金的懲罰功能、市場行情波動情況下違約金責任對市場交易主體誠信交易的規范指引功能等因素綜合考量，原告要求被告支付違約金21萬元的訴訟請求符合法律規定。另被告同意解除房屋買賣合同關系，被告已收取的定金10萬元亦應返還原告。最后判決原、被告之間的房屋買賣合同關系解除，被告支付原告違約金21萬元并返還定金10萬元。陳某不服一審判決提起上訴，蘇州中院判決駁回上訴，維持原判。
滬律網提示：夫妻一方未經另一方的同意擅自處分夫妻共有的房屋，并簽訂了房屋買賣合同，系無權處分的合同。根據婚姻法司法解釋的規定，如果第三人是善意購買，已支付了合理對價并辦理了房屋產權登記手續，則第三人可以獲得該房屋的所有權。
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
上海房產律師表示：根據最新的法律解釋，因無權處分訂立的合同，無權處分不影響合同的效力，如果合同本身沒有其他效力上的瑕疵，則該合同有效。本案中的房屋買賣合同應當是有效的，若陳某真的為無權處分，則未經陳某妻子的追認，房屋所有權的轉移會受到影響。但陳某的真實意愿是增加房價，否則就解除合同，構成了根本違約，應當向惠某夫婦支付違約金。
