房屋轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關(guān)系變動(dòng)和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式，特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加，其在實(shí)務(wù)操作中的應(yīng)用也日趨普遍，但兩者無論是在法律性質(zhì)上、還是在實(shí)務(wù)操作中，都存在很大的差異，投資者一定要事先弄明白。
首先，從法律關(guān)系構(gòu)成來看，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，由承租人作為轉(zhuǎn)租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉(zhuǎn)租的承租人，俗稱“三房東“)簽訂轉(zhuǎn)租合同。如此形成兩個(gè)既彼此獨(dú)立、又相互牽連的合同關(guān)系，即房屋產(chǎn)權(quán)人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同，以及二房東與三房東的轉(zhuǎn)租合同，二房東因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉(zhuǎn)租合同。
承租權(quán)轉(zhuǎn)讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，即二房東與大房東的本租合同解除，二房東由此退出租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)而由受讓承租權(quán)的第三人與大房東建立新的租賃合同關(guān)系。
其次，從法律行為有效的前提條件來看，二房東無論是轉(zhuǎn)租房屋，還是轉(zhuǎn)讓房屋的承租權(quán)，均需取得大房東的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉(zhuǎn)租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了二房東可以轉(zhuǎn)租的條款，二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(二房東)對(duì)于合同權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，通常不會(huì)在合同中先行約定，只能另行取得大房東出具的同意書。
第三，從違反上述前提條件(即二房東沒有取得大房東的書面同意)的法律后果來看，轉(zhuǎn)租中，大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同；而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，大房東只有權(quán)宣告二房東將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為無效，但無權(quán)以此為由解除他與二房東之間的本租合同。
第四，轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租合同對(duì)于本租合同具有附隨性，具體表現(xiàn)在：1、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；2、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除；3、轉(zhuǎn)租合同約定的租期最后時(shí)限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于二房東退出本租合同，第三人與大房東建立租賃關(guān)系時(shí)，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
在實(shí)踐中，二房東可以根據(jù)其承租房屋(主要是指商鋪、寫字樓等)的經(jīng)營(yíng)狀況和自身的資金實(shí)力，靈活選取兩種方式中的一種，以謀求更大收益或規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。比如，二房東經(jīng)營(yíng)狀況良好，能夠按時(shí)支付給大房東租金，但隨著商鋪的升值，轉(zhuǎn)租租金高于本租租金時(shí)，可以考慮轉(zhuǎn)租獲取差價(jià)。反之，如果二房東經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，已無力或難以支付給大房東租金，則可以考慮以承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式“解套”，并有機(jī)會(huì)獲取第三人(承租權(quán)受讓人)支付的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)(俗稱“頂租費(fèi)”)，以彌補(bǔ)虧空或賺取收益。
