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籌 備 工 作 報 告 各級領導、各位業主： 很高興，今天召開了××集團××苑住宅小區第一次業主大會，同時，在這次大會上我們將選出業主代表，審議并通過《業主公約》，此次業主大會的召開，將是××苑住宅小區物業管理真正走向市場化、規范化、契約化和法治化的轉折點。從動議到籌備召開這次大會，主辦者××集團山東物業管理有限責任公司多次向濟南市房管局、市物價局、當地派出所、辦事處、小區警務區、居委會及集團公司領導請示匯報工作，得到各部門的諸多指導和協助，同時也得到各位業主的大力支持。在此，我代表大會籌備小組向熱情幫助大會籌備工作的各級領導和各位業主表示衷心的感謝，并作大會作籌備工作報告。一、 召開業主大會的必要性和法律依據。 我們知道，隨著房屋商品化和產權多元化，傳統的“房管”模式已經不適應市場經濟形勢下的物業房管需要，××苑住宅小區必須確立新型的物業管理方式。但在住房商品化的初期，有些業主對于物業管理消費的認識還很不足，容易產生物業管理單位與業主交流溝通不暢，業主不支持、不配合，導致管理服務不到位、業主投訴不斷等一系列問題。這樣，我們有必要借鑒國內外同行的經驗，探索建立新型的業主自治與專業化服務相結合的共管式物業管理模式，推行由業主參與小區物業管理，履行監督職能的獨特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法，并加以推行。1999年7月30日濟南市人民政府第149號令《濟南市物業管理辦法》規定“住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度”。目前我們有必要確立這種物業管理模式，對小區物業實施多功能、全方位的統一管理，為產權人、使用人提供高效、周到的多方面服務，以提高物業的經濟價值和使用價值，創造一個優美、整潔、舒適、安全的生活環境。二、 召開業主大會的條件基本成熟。 目前，住房進入商品化階段后，業主維護自身正當權利的意識很強，也有花錢買服務的意識。大家都知道，購買并非是消費的終結，為了住房的保值和享受高質量的服務，業主必然要進行再投入。這樣，房管人員與住戶的地位發生了轉換，二者之間的關系變成了相互平等的契約關系，因此，一些業主的思想觀念也發生了轉變：住戶選舉業主代表，選聘物管企業代為管理和服務，物管人員與住戶以《業主公約》的形式確立彼此的權利義務。住戶受益就必須交費，物管人員也必須提供相應的服務。這樣，物管人員就由過去的單位房產“管理者”轉變為企業經營的“服務者”，住戶也由過去的福利“受益者”轉變為必須繳納管理費的“消費者”。 顯然，物業管理的市場化，可以通過業主委員會理順業主與物管企業之間的關系，真正建立契約化的平等主體關系，明確雙方的權利、義務，也促使物業管理企業不斷開發服務項目，提高服務品質。 三、召開業主大會的目的和指導思想。 業主大會是由全體業主組成，決定物業管理重大事項的業主自治管理組織，代表業主行使物業管理權利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監督約束機制，達到綜合一體化管理目標。業主代表代表全體業主，把住宅小區房屋及設施的管理、維修、小區的治安、車輛、衛生、綠化、文化娛樂和水電氣等統一由物業管理公司管理，可以加強物業管理公司綜合管理職能，利于統一指揮，協調各方。全體業主對物業管理公司的管理目標、責權利用契約合同形式確立下來，可以充分發揮監督約束作用，凡住宅區內關系到業主利益的重大事項都由業主委員會討論通過，由物業管理公司執行。物業管理公司向業主委員會提報全年管理計劃，并匯報工作，定期公布財務收支帳目，按照核查、監督、協調的管理原則，在協助、參與管理的同時，提出建議，反映業主心聲，使物業管理公司正常運作，從而使每位業主的正當權益得到維護。總之，選舉業主代表的目的在于實現業主權益，使物業管理公司不斷達到規范化、法治化管理，提高服務，開拓業務，并持續超越業主不斷增長的服務期望。各位領導，各位業主，我們對這項工作還沒有經驗，今后工作開展主要依靠各級領導和各政府有關部門的支持幫助，依靠全體業主的積極配合，集思廣益，共同努力，開拓進取，共同實施“營造心靈家園、追求詩意居住”的物業管理理念，建立“住戶滿意，社會滿意”的住宅小區。謝謝大家！ 大會籌備工作小組 二OO五年六月