王某與李某原系夫妻關(guān)系，于2010年3月自愿達(dá)成離婚協(xié)議并辦理了離婚登記手續(xù)。兩人共同居住的房屋，最初所有權(quán)登記在男方王某名下，并由男方貸款購買。后依據(jù)離婚協(xié)議約定，此房屋歸女方李某所有，并由李某負(fù)責(zé)償還剩余貸款。離婚后，李某多次要求王某按照協(xié)議約定辦理過戶手續(xù)，但王某一直不予配合。同時(shí)甲銀行也以貸款未結(jié)清為由拒絕為其辦理過戶手續(xù)。李某無奈之下，將王某和甲銀行一同告上法院，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)該訴爭房產(chǎn)歸女方所有，要求王某和甲銀行協(xié)助自己辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
法院審理及判決：
經(jīng)過審查，法院認(rèn)為，王某及李某的房產(chǎn)貸款尚未結(jié)清，僅憑離婚協(xié)議書而要求銀行辦理產(chǎn)權(quán)抵押過戶手續(xù)，不符合相關(guān)法律規(guī)定。最終，在法院的主持下，三方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由被告王某向甲銀行申請(qǐng)一次性償還銀行貸款的本金和利息，待銀行內(nèi)部審批后由原告李某負(fù)責(zé)償還。同時(shí)，在原告清償銀行貸款本息后，由被告王某和甲銀行一同協(xié)助原告辦理注銷訴爭房產(chǎn)的抵押權(quán)登記手續(xù)，并在抵押登記注銷后由被告協(xié)助原告將訴爭房產(chǎn)確權(quán)在原告名下。
案例評(píng)析
本是一起婚姻關(guān)系糾紛案，卻在房屋所有權(quán)確認(rèn)中牽扯到銀行。其問題癥結(jié)只有一個(gè)：貸款尚未結(jié)清，銀行可否僅憑法院一紙判決就協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶、撤銷抵押登記手續(xù)?
婚姻關(guān)系中，涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，現(xiàn)行法律的處理原則是意思自治優(yōu)先原則，即只有在雙方達(dá)不成合意的情況下，審判中法院才會(huì)采取判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有，并對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞健１景钢校p方對(duì)房產(chǎn)的處理決定是房屋所有權(quán)歸非產(chǎn)權(quán)登記方所有，債務(wù)也作為非產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人債務(wù)。這就涉及一個(gè)問題，即在銀行的借款合同關(guān)系中，承貸主體發(fā)生實(shí)質(zhì)變更，銀行是否能夠僅憑司法文書撤銷抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)登記并協(xié)助辦理過戶手續(xù)?
根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存;抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案最終在法院的協(xié)調(diào)下，達(dá)成和解協(xié)議就符合《物權(quán)法》的本意，即在原告代為清償被告名下的貸款使得抵押權(quán)消滅后，方能辦理撤銷抵押登記和房產(chǎn)過戶手續(xù)。這樣既維護(hù)了銀行的合法權(quán)益，又順應(yīng)了當(dāng)事人的本意。
此外，一般在銀行和借款人簽署的《個(gè)人住房抵押借款合同》中關(guān)于抵押的解除條款會(huì)明確約定：乙方(借款人)向甲方(銀行)還清本合同項(xiàng)下的借款本息及其他應(yīng)付款項(xiàng)后，甲、乙雙方(或由乙方)向房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。那么，上述合同條款應(yīng)在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，在合同雙方同意的情況下發(fā)生法律效力。因此，只有借款人還清借款合同項(xiàng)下本息及其他應(yīng)付款項(xiàng)后，銀行方能依約配合當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。
案例啟示
在貸款發(fā)放中，未結(jié)清貸款就撤銷抵押登記會(huì)導(dǎo)致銀行的抵押權(quán)懸空，因此風(fēng)險(xiǎn)較大。出現(xiàn)類似情形時(shí)，最好是銀行出面與借款人協(xié)商，由借款人向銀行提出提前還貸申請(qǐng)，再由實(shí)際付款人還清剩余貸款。如果一次性還貸有困難，建議貸款人向銀行申請(qǐng)置換貸款等方式融資，在全額貸款本息受償前提下方可撤銷抵押登記，以保全銀行資產(chǎn)。同時(shí)，這類案件中銀行還應(yīng)注意防范道德風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)市場處于下行壓力，當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商主張退房解約不成時(shí)，反過來通過離婚、更換借款主體方式逃廢銀行債務(wù)可能性的發(fā)生。
