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房產被查封，轉讓協議是否有效 原告：深圳某實業發展有限公司 被告：黃xx [案情簡介]： 2005年10月28日，原告與被告簽訂《深圳市房地產買賣合同》及《補充協議書》各一份，被告向原告購買房產，總價3048000元，雙方約定房款總價的50%分三次支付，2005年12月30日前付50萬元，2006年4月30日前付50萬元，辦理房地產過戶前付524000元，房價總款的另50%通過銀行按揭的方式支付。 上述合同簽訂后，被告支付了第一筆房款50萬元，2006年4月初入住用于辦公。在去房屋租賃所辦理租賃合同備案手續時得知，上述房產已經被法院查封。被告于4月28日書面致函原告求證查封事宜，4月30日原告函復稱“房產可以買賣、租賃，不影響正常使用功能”，并稱“有訴訟爭議，爭議標的很小，不會影響你所購樓層之房產”，并要求早日付清樓款，辦理產權轉讓。6月2日、8月9日，被告兩次向原告發出《征詢函》，要求協助去產權登記部門查詢房產被查封事宜，并明確如不協助，將視為房產存在交易風險，待確定房產不存在查封或抵押事實后，再按約付款。原告因多次催要房款未果，2007年9月30日向法院起訴。 原告的訴訟請求解除房地產買賣合同、返還房產、承擔未付款部分的利息損失、承擔占用房產期間的租金損失、負擔訴訟費用。被告認為原告要求解除合同的理由不成立。理由是原告涉及多起訴訟，涉及標的1億元，包括涉案房產在內的整棟樓均被法院查封，此種情形下，被告停止付款的行為是行使不安履行抗辯權的行為，根據《中華人民共和國合同法》第六十八條的規定，被告有權中止合同的履行，待原告解除查封或者提供履行合同的擔保后，將恢復履行。 【一審法院意見】： 一審法院經過審理，認為涉案房產已于2004年8月17日被司法機關查封，屬于禁止轉讓的房產。雙方簽訂的《深圳市房地產買賣合同》及《補充協議書》因違反法律的強制性規定，應認定為無效。依據無效合同的處理原則，原告返還被告的購房款，被告應返還房產。原告明知涉案房產被查封不能轉讓仍與被告簽訂買賣合同，對合同無效承擔主要責任，因此，被告占用房產期間的使用費為原告訂立無效合同產生的損失，原告應自行承擔。被告未盡到注意義務，對合同無效亦有一定過錯，支付50萬元購房款所產生的利息損失自行承擔。遂判決：雙方簽訂《深圳市房地產買賣合同》及《補充協議書》無效；返還房產；原告返還被告已付房款50萬元。 【上訴意見】： 一審判決后，雙方當事人均提起上訴。原告上訴稱：一審法院駁回其租金損失的請求沒有法律依據。涉案的房產雖被查封，但涉案的標的額低于房產評估價值，司法機關是超標的查封。其主觀上并無訂立無效合同的故意和過失，被告未盡到審查義務，是合同的過錯方。因此，要求改判被告承擔租金損失。被告上訴稱：（一）原判決認定合同無效沒有法律依據。《城市房地產管理法》第三十七條第（二）項規定的“查封的房地產不得轉讓”，是行政管理部門對不符合規定條件的房地產在辦理權屬登記問題上所做的帶有行政管理性質的規定，屬于管理性的強制性規范，而《合同法》第五十二條第（五）項規定違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，該強制性規定是指“效力性的強制性”規定。（二）認定合同無效、支持原審原告的訴訟請求違背合同無效制度設立的目的和宗旨，使不法行為人從違法行為中獲益，無疑鼓勵人們違法悖德。現在房價大幅上漲，開發商動輒主張合同無效，社會的交易秩序將被破壞，法律的權威將蕩然無存。（三）不能以合同能否履行來決定合同效力。涉案的房產被查封是事實，能否辦理過戶登記手續，只是合同能否履行的問題，但并不因此影響買賣合同的效力。以合同能否履行來決定合同效力的觀點是法律適用上的形而上學。（四）認定合同無效，違背誠實信用原則。原告自己不履行合同義務，違背誠實信用原則，卻反過來主張合同無效。因此，駁回其訴訟請求符合禁止惡意抗辯的原則，也符合不使過錯方受益的原則。因此，要求認定合同有效，駁回原審原告的訴訟請求。 【二審審理結果】： 二審過程中法院多次組織雙方調解未果，經審判委員會討論，作出了判決： 撤銷原審判決；駁回原審原告的訴訟請求。理由是：（一）雙方簽訂的《深圳市房地產買賣合同》及《補充協議書》，意思表示真實，合同自雙方簽訂時成立。涉案的房產在簽訂買賣合同前，已經被法院查封，屬于《城市房地產管理法》規定的不得轉讓房地產的情形，但不必然導致房地產根本無法轉讓、合同根本無法履行，故上述合同應認定為效力待定的合同。二審期間，涉案的房產已解除查封，不得轉讓的情形已經消除，涉案房產上的瑕疵亦已經消除，具備了轉讓條件，屬于完全能夠履行的合同。因此，應認定房地產買賣合同及補充協議由效力待定轉為有效合同，雙方當事人應繼續履行。本案中，原審原告在明知涉案房產已經查封不具備轉讓條件的情況下仍與被告簽訂買賣合同，之后又未能按時交付房產和及時將涉案房產解封過戶給被告，現其以上述違約事實為據，主張合同無效，不僅違背了《民法通則》規定的誠實信用原則，也違背了市場經濟條件下交易主體應遵循和認同的交易規則，其主張不應支持；作為買受人在本案中不同意解除合同，其主張合同有效，要求繼續履行，在涉案房產已經解除查封的情況下，該項請求應當支持。（二）原審原告隱瞞房產被查封的事實，與原審被告簽訂了房地產買賣合同后，未及時清償案外人的欠款以解除查封，從而未按約交付房產和辦理產權轉移登記手續，導致合同無法順利履行，其行為已經構成違約。原審被告在得知涉案房產已被查封的情況下，拒付第二筆款項，屬其行使不安抗辯權的行為，是一種自我保護措施，有正當的理由，不應認定其行為構成違約。（三）如前所述，合同有效，履行的障礙已經消除，作為守約一方有權要求繼續履行合同，本案的房產買賣合同應當繼續履行。原審原告以自己不履行合同義務，違背誠實信用原則，反而主張合同無效，要求原審被告返還涉案房產占用期間的租金，不予支持。 [律師點評]：