房地產(chǎn)糾紛案例評(píng)析
原告(反訴被告)：重慶A回收有限責(zé)任公司，(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A回收公司)
被告(反訴原告)：重慶B實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司，(以下簡(jiǎn)稱(chēng)B實(shí)業(yè)公司)
[基本案情]
2001年10月25日，A回收公司(甲方)與B實(shí)業(yè)公司(乙方)簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定：甲方以其位于重慶市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)新牌坊的劃撥土地13.6畝(即甲方房管證北縣字第02973號(hào)至02976號(hào)國(guó)有土地使用證江國(guó)用(90)字第1407號(hào)所列的用地范圍)作為建房投入，乙方擁有對(duì)該項(xiàng)目的獨(dú)立開(kāi)發(fā)權(quán)并負(fù)責(zé)全部建設(shè)費(fèi)用，雙方共同開(kāi)發(fā)綜合性商住樓，實(shí)行成品房分配;甲方協(xié)助乙方辦理開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)具備的各種手續(xù)，鑒于甲方已將該項(xiàng)目所涉及的土地抵押，在合同簽字后一個(gè)月內(nèi)由甲方負(fù)責(zé)注銷(xiāo)該抵押，并由甲方協(xié)助提供相關(guān)手續(xù)，由雙方申請(qǐng)辦理到乙方名下，由乙方獨(dú)自實(shí)行該項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，逾期未能解除抵押影響辦理土地出讓等手續(xù)，則視為違約;乙方負(fù)責(zé)辦理開(kāi)發(fā)過(guò)程中選址、立項(xiàng)、規(guī)劃、國(guó)土、消防、市政、綠化、人防等有關(guān)手續(xù)，并負(fù)責(zé)建房的全部資金，包括在建設(shè)中的有關(guān)一切稅費(fèi)和所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用(含水電氣、土地出讓金、工程所有稅費(fèi)等);本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后即具有法律效力，任何一方不得單方終止合同，否則視為違約，違約方應(yīng)賠償另一方違約金300萬(wàn)元人民幣。同時(shí)，雙方還就聯(lián)建房屋的產(chǎn)權(quán)的分配方式、工程建設(shè)中的事務(wù)等問(wèn)題進(jìn)行了約定。
2001年12月18日，重慶市渝北區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)作出《關(guān)于重慶B實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司與重慶A回收有限責(zé)任公司新建“龍城”花園工程的立項(xiàng)批復(fù)》，同意B實(shí)業(yè)公司與A回收公司新建“龍城”花園工程立項(xiàng)。2002年3月1日重慶市國(guó)土資源和房屋管理局向A回收公司發(fā)出《關(guān)于“龍城花園”建設(shè)項(xiàng)目土地公示情況的函》，內(nèi)容為：渝北區(qū)龍溪街道新牌坊地塊，用于修建“龍城花園”建設(shè)項(xiàng)目，按照渝府發(fā)[2000]68號(hào)文件規(guī)定，已在市、區(qū)土地部門(mén)規(guī)定的公示點(diǎn)進(jìn)行了公示，根據(jù)公示情況，同意你司對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，請(qǐng)你們抓緊辦理相關(guān)手續(xù)，盡快實(shí)施，使該項(xiàng)目早日建成。2002年3月19日，重慶市規(guī)劃局為B實(shí)業(yè)公司和A回收公司下發(fā)了《關(guān)于龍城花園工程的選取址通知書(shū)》。2002年7月17日，重慶市規(guī)劃局作出《重慶市建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)》，原則同意B實(shí)業(yè)公司和A回收公司報(bào)送的龍城佳園規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并同意其開(kāi)展初步設(shè)計(jì)，要求將初設(shè)報(bào)送消防、環(huán)保、人防等部門(mén)審查并出具書(shū)面審查意見(jiàn)，同時(shí)還說(shuō)明取得本通知書(shū)后6個(gè)月內(nèi)未向該局申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，期滿后又未向該局申請(qǐng)延期的(延長(zhǎng)期不得超過(guò)6個(gè)月)，本通知書(shū)及其他批準(zhǔn)文件自行失效。2002年7月22日，重慶市規(guī)劃局為A回收公司和B實(shí)業(yè)公司頒發(fā)了龍城佳園的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并在該證上注明：在取得本證三個(gè)月內(nèi)未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)和本證自行失效。2002年12月3日，B實(shí)業(yè)公司和A回收公司向重慶市規(guī)劃局渝北分局提出《關(guān)于龍城佳園設(shè)計(jì)方案延期的報(bào)告》，主要內(nèi)容為：由于正在完善土地抵押解除手續(xù)，致使初步設(shè)計(jì)審查未能報(bào)送，特申請(qǐng)延期6個(gè)月。2003年7月18日，B實(shí)業(yè)公司和A回收公司再次向重慶市規(guī)劃局渝北區(qū)分局提出《關(guān)于申請(qǐng)對(duì)龍城佳園初步設(shè)計(jì)方案報(bào)批延期的報(bào)告》，主要內(nèi)容是：現(xiàn)已完成補(bǔ)步設(shè)計(jì)，但由于消防、綠化仍在審批之中，不能向貴局交件，特申請(qǐng)延長(zhǎng)三個(gè)月。2003年8月，重慶市規(guī)劃局渝北區(qū)分局答復(fù)B實(shí)業(yè)公司和A回收公司，不同意其延期申請(qǐng)，并要求其盡快報(bào)送初設(shè)方案。至糾紛發(fā)生，B實(shí)業(yè)公司沒(méi)有報(bào)送初設(shè)方案。經(jīng)審理查明，B實(shí)業(yè)公司系具有貳級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
[訴訟請(qǐng)求及主要理由]
原告以《聯(lián)建協(xié)議》約定的用于開(kāi)發(fā)的土地是原告經(jīng)劃撥方式取得的國(guó)有土地，且該土地使用權(quán)已作抵押。雙方簽約時(shí)，該土地未按照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用出讓手續(xù)，且至今未補(bǔ)辦相應(yīng)的審批手續(xù)。協(xié)議簽訂后，約定的建設(shè)工程亦未實(shí)際實(shí)施為由，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2001年10月25日簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效，并判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失260萬(wàn)元。同時(shí)，被告B實(shí)業(yè)公司認(rèn)為A回收公司訴請(qǐng)確認(rèn)《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效，其實(shí)質(zhì)是單方終止合同，違反了雙方的約定，構(gòu)成違約。為此，在法院指定的舉證時(shí)限內(nèi)還提起反訴，請(qǐng)求本院確認(rèn)雙方簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》有效，同時(shí)判令A(yù)回收公司向B實(shí)業(yè)公司支付違約金300萬(wàn)元。
[一審認(rèn)定與判決]
2001年10月形成的《聯(lián)建協(xié)議》系A(chǔ)回收公司與B實(shí)業(yè)公司雙方一致的意思表示，且內(nèi)容具體明確，該協(xié)議已依法成立。根據(jù)雙方的約定，A回收公司將其擁有劃撥土地作用權(quán)的土地作為投資與B實(shí)業(yè)公司合作建房，此為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。根據(jù)本案查明的事實(shí)和我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款之規(guī)定以及有關(guān)司法解釋的精神，認(rèn)為：第一，案涉的劃撥土地未獲準(zhǔn)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。第二，原告用于聯(lián)建的劃撥土地的土地使用權(quán)出讓手續(xù)亦至今未辦理，更未繳納土地出讓金。第三，由于聯(lián)建項(xiàng)目的建設(shè)工程的規(guī)劃許可、施工許可手續(xù)至今未辦理，該聯(lián)建工程一直未開(kāi)工，即未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，使案涉土地自簽約以來(lái)一直處于閑置狀態(tài)，這是對(duì)有限的土地資源的一種浪費(fèi)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方當(dāng)事人所簽的《聯(lián)建協(xié)議》違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。判決如下：
一、重慶A回收有限責(zé)任公司與重慶B實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司于2001年10月25日簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》無(wú)效。
二、駁回重慶A回收有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回重慶B實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司的反訴請(qǐng)求。
[評(píng)析]
一、合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)
合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)質(zhì)是要式合同、無(wú)名合同，合同的生效必須符合合同法總則的規(guī)定并履行相關(guān)的手續(xù);同時(shí)合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的標(biāo)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，必須依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》及《城市規(guī)劃法》履行有關(guān)的報(bào)批手續(xù)，合同才能生效，即合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)前，是效力待定合同。同時(shí)，其必須符合普通合同必備要件。
在本案中，B實(shí)業(yè)公司系具有貳級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主體是合格的;在意思表示上，雙方一致的意思表示，且內(nèi)容具體明確，該協(xié)議已依法成立;在內(nèi)容上，合同內(nèi)容是否違反法律、行政法規(guī)，是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也是被告反訴請(qǐng)求支付違約金的基礎(chǔ)。
