因當地政策的變化，房東想要租客提前搬走并解除合同，但是租客卻不同意，甚至撬鎖進入房內強行居住。無奈之下，房東將租客告上了法庭，但是法院卻判令房屋租賃合同是無效的。上海房產糾紛律師指出解除合同和合同無效是不同的概念，其導致的法律后果也是不同的。
房東陸某長期與父母同住，居住條件困難。2015年，經審核批準，他買到了一套位于浦東航頭鎮的經濟適用房，建筑面積92.94平方米。陸某因家庭經濟困難，于是便將房屋出租，打算用租金貼補家用。經房屋經紀公司介紹，2015年7月21日，他與本案被告盛某簽訂了房屋租賃合同，租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止，月租金人民幣1200元。但在2016年5月13日，陸某卻收到了上海市浦東新區住宅發展和保障中心的整改通知書，要求他在5月底停止出租，收回房屋。原來，根據國家和上海的相關政策，經濟適用房的房屋產權證附記處上明確記載：經濟適用住房（有限產權），不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權，5年內不得轉讓或者出租。收到通知后，陸某立即通知盛某，要求對方搬離，并提出解除之前簽訂的租賃合同。盛某在5月底之前也確實搬走了，然而當年9月，盛某竟然撬鎖進入房內繼續居住，還聲稱“已經沒事了”。陸某此后多次與盛某協商，可對方就是不愿意解除房屋租賃合同。陸某無奈之下向法院起訴，請求判令解除與盛某的房屋租賃合同，判令盛某立即遷出涉訴房屋。法院認為，經適房的建造、購買不是按照市場經濟等價有償交易原則，而是在政府統一規劃下，無償劃撥土地等公共資源進行開發建設，經適房購買人的價格優惠實際上是來源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標準的人員才有資格進行經適房申購，經適房購買人初始取得的是有限產權，而不是物權法意義上的完全所有權。由于經適房的分配、使用狀況關系公共資源的合理配置，《經適房管理辦法》明確規定經適房購房人不得擅自出租獲利。本案中，原告陸某作為涉案經適房的有限產權人，將涉案房屋出租給被告盛某，違反了經適房管理規定，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，根據合同法第五十二條，原、被告之間的租賃合同應確認為無效。被告盛某經合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，系放棄自己的訴訟權利，法院最終判決原告陸某與被告盛某簽訂的租賃合同無效；被告盛某應于判決生效之日起十五日內遷出涉訴房屋；押金1200元由原告退還給被告盛某。
滬律網提示：租賃期限在六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃合同，雙方都有任意解除權。本案中的租賃合同如果合法，則一方當事人不享有任意解除權。
《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
上海合同律師表示：本案中因相關政策的出臺，涉案房屋不能再轉讓或者出租，陸某提出解除之前簽訂的租賃合同也是合情合理，盛某強行入住，損害了陸某的合法權益。經法院判決，租賃合同本身也是無效的，盛某就更應該及時搬走。
