第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及與物業(yè)管理有關(guān)單位的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域,是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 新建住宅區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定的方式實(shí)行物業(yè)管理;建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會決定采取其他方式實(shí)行物業(yè)管理。
第五條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則。
第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進(jìn)行管理。建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關(guān)部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應(yīng)按照各自的職責(zé)配合做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
城市街道辦、居民委員會和基層公安機(jī)關(guān)依法對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
第二章 物業(yè)管理分工
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負(fù)責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé);物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維護(hù)管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，廁所、化糞池的清掏、清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé);生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾場的清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務(wù)有關(guān)費(fèi)用的事項，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內(nèi)供水泵房總計費(fèi)水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計費(fèi)水表)的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;界限以內(nèi)(包括水表井至用戶)的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設(shè)施、路燈的單位負(fù)責(zé)維修管理。
第三章 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。
劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。
第十四條 新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
新建住宅區(qū)建筑面積達(dá)不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。
新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第四章 業(yè)主和業(yè)主大會
第十七條 建立業(yè)主名冊制度。
業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過業(yè)主大會行使下列權(quán)力：
㈠選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
㈡審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
㈢決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);
㈣決定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項;
㈤監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況;
㈥有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
第十九條 公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上，或者新建商品住宅入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會。
第二十條 開發(fā)建設(shè)單位(包括除商品房以外的其他產(chǎn)權(quán)單位)應(yīng)以首任業(yè)主的身份，負(fù)責(zé)(或委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé))成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。籌備組成員由開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表和居民委員會有關(guān)人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主及時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召開。
業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的召開，應(yīng)經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會在接到提議后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開。
