第一章 總 則
第一條 為了加強本市城市居住區物業管理，規范物業管理服務行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內城市居住區的物業管理。
第三條 本條例所稱居住區是指以住宅為主，具有相應配套的市政、公用和生活服務設施，相對獨立的住宅區。
本條例所稱物業是指居住區內已建成投入使用的建筑物、構筑物及其相關的設施設備和場地。
本條例所稱業主是指居住區內物業的所有人。
本條例所稱使用人是指居住區內自用、承租、借用房屋的單位和個人。
第四條 業主依據本條例規定成立業主委員會。業主委員會代表居住區全體業主實施自治管理。
物業管理企業受業主委員會的委托，依照本條例的規定和物業管理服務合同實施管理服務。
第五條 居住區物業管理實行業主自治與物業管理企業服務相結合的原則。
第六條 西安市房產行政管理部門是本市城市居住區物業管理的行政主管部門，負責本市城市居住區物業行政管理工作。
閻良區、臨潼區和市屬各縣房產行政管理部門負責本轄區內的城市居住區物業行政管理工作。
建設、規劃、市政、公用、民政、市容環衛、園林、公安、物價、工商等行政管理部門，按照各自職責協同管理。
第二章 業主自治組織與管理
第七條 居住區商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具備物業管理條件的，物業行政主管部門應當會同開發建設單位或者公有住宅出售單位，組織召開第一次業主大會。
業主大會召開會議時，可以邀請當地政府有關部門、居民委員會參加。
第八條 業主大會由居住區內全體業主組成。業主大會作出的決定，應經與會業主所持投票權的過半數通過。
業主大會由業主按照一定產權計票行使表決權。住宅房屋為一套一票;非住宅房屋按產權證書，一百平方米以下為一票，一百平方米以上的每一百平方米為一票。房屋產權共有的，由產權共有人協商行使表決權。
第九條 業主大會每年至少召開一次，會議由業主委員會召集。經三分之一以上業主或者業主代表聯名提議，可以臨時召開業主大會。
第十條 業主大會行使下列職權：
(一)選舉、罷免業主委員會組成人員;
(二)審議通過業主委員會章程和業主公約;
(三)聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告;
(四)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(五)決定物業管理的其他重大事項。
第十一條 業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會由主任、副主任、委員五至九人組成，每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會組成人員應當認真負責，辦事公道，遵紀守法，熱心公益事業，有一定的工作能力和工作時間。
第十二條 業主委員會自選舉產生之日起十五日內，向物業行政主管部門備案，并由物業行政主管部門在該居住區予以公告。
第十三條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
(一)召集業主大會，報告物業管理情況;
(二)起草業主委員會章程和業主公約，提交業主大會通過;
(三)招聘、選聘物業管理企業，訂立、變更或者解除委托管理服務合同;
(四)籌集和管理居住區共用部位、共用設施設備維修基金;
(五)審定物業管理企業提出的物業管理年度計劃、財務預算和決算;
(六)監督物業管理企業的管理服務活動;
(七)監督居住區共用部位、共用設施設備的合理使用;
(八)聽取和反映業主、使用人的意見和建議;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第十四條 業主委員會會議每季度召開一次。
經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會組成人員提議，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體組成人員過半數通過。
業主委員會召開會議時，可以邀請當地政府有關部門、居民委員會參加。
第三章 物業管理服務
第十五條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格;物業管理人員應當取得職業資格證書。
第十六條 居住區的物業管理，由業主委員會委托物業管理企業實施。業主委員會代表全體業主與受委托的物業管理企業簽訂委托管理服務合同。
委托管理服務合同生效之日起十五日內，物業管理企業應當報物業行政主管部門備案。
第十七條 委托管理服務合同主要內容：
(一)委托管理事項;
(二)委托管理期限;
(三)雙方權利義務;
(四)物業管理服務質量;
(五)物業管理服務費用;
(六)違約責任。
第十八條 物業管理企業應當根據委托管理服務合同和下列要求對居住區物業實施管理：
(一)按照有關技術標準和規范以及物業管理年度計劃實施物業管理;
(二)業主或者使用人自用部位、自用設施設備損壞要求維修時，應當提供有償服務;
(三)如實記錄物業維修、更新費用收支，妥善保管物業檔案資料和賬務;
(四)每半年向業主委員會報送一次物業維修、更新費用的收支賬目;
(五)維護居住區生活秩序;
(六)配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作;
(七)物業行政主管部門和物業管理服務合同規定的其他物業管理事項。
第十九條 居住區管理服務費、日常維修養護費、車輛停放管理費的收取標準，由市物價行政主管部門會同市物業行政主管部門以居住區為單位核定。核定物業管理收費標準時，應當聽取業主委員會和物業管理企業的意見。
為業主、使用人提供其他特殊服務的收費，由物業管理企業和業主、使用人商定。
第二十條 物業管理收費的項目和標準，應當向業主、使用人公布。
物業管理服務費應當按月收取。需要預收的，預收費用不得超過三個月。
委托管理服務合同未約定或者未經業主、使用人同意，物業管理企業自行提供的服務，不得收取費用。
