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面對業主長期拖欠管理費，我們一直希望通過一種最佳的方式來解決。這種最佳的方式是法律訴訟，還是另有蹊徑？實踐中，我們沒有法律訴訟的行為習慣，更多地希望通過其他人性化的追討方法解決。但是人性化的追討方式，不能根本解決拖欠管理費的問題，因為希望不是出路。
　　受多種原因影響，我國目前物業管理服務費的收繳往往不可能達到100%。如果將因個別業主漏交或有意拖欠而造成的損失攤到其它業主身上，顯然是不合理的，但由物業管理企業負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是要盡可能提高物業管理服務費的收繳率。可是，長期拖欠管理費的現象，使得管理費的追繳工作并不理想，盡管管理者采取了多種追繳方式，結果還是：拖欠是拖欠者的通行證；因為我們沒有想到用法律訴訟的方式，結果是：希望是希望者的墓志銘。
　　筆者想從如下幾個方面，談一談用法律訴訟的方式追繳拖欠物業管理費的問題。
　　一、法律訴訟追繳拖欠物業管理費的法律基礎
　　1、物業管理費用的構成
　　物業管理費用的構成大致可分為兩大類：一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生管理費、管理工作人員的工資、福利等費用的支出。 另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新費用等。這兩部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人收繳。物業管理費用的劃分，有利于物業管理費用的使用與管理，可為物業管理工作的順利開展打下良好的基礎。
　　2、物業管理費收繳原則
　　我們一貫的做法是按“誰受益，誰負擔”的原則，確定管理費的收取標準，由于全國各地的經濟發展水平不同，市場經濟發展程度、經濟承受能力也不同，各地的物業管理服務水平也有高有低，各種不同類型、性質、特點的物業，其管理要求也不盡相同。為了使管理費的收取標準合理化、規范化，在確定構成物業管理企業的收入來源的管理服務費標準時，應充分考慮不同類型、性質、特點的物業，不同服務對象、不同消費層次的需求，以及不同的物業管理服務水平要求等。
按照“誰受益，誰負擔”的原則，物業管理企業應分別向物業使用者、產權人等收取物業管理相關費用。毫無疑問，物業的使用者是物業管理的直接受益人，有負擔物業管理費用的不可推卸的責任，同樣物業產權人也有負擔物業管理費用的責任。物業管理企業應采取“以業養業，取之于民，用之于民”的原則，籌集資金，用好資金。物業管理資金缺乏是物業管理企業開展有效的物業管理面臨的最大問題，而問題帶來的后果就是業主的權益直接或間接地受到影響。
　　從以上的管理費構成和管理費收取原則，可以看出，拖欠管理費不是小問題，這也是構成法律訴訟追繳拖欠物業管理費的法律基礎。
　　二、法律訴訟追繳拖欠物業管理費的法律依據
　　物業管理費用是指物業管理企業接受物業產權人和物業使用人的委托(通過與業主委員會簽訂服務合同來實現)對物業及其設備、設施及相關的綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展維護、保養和維修服務及提供其他相關服務所需要的費用。按國家計委、建設部計價費[1996]266號文件第八條規定: 物業管理費用包括物業管理人員的薪金和福利、公共設備設施維護維修保養費、綠化管理費、清潔費、保安費、辦公費、管理單位固定資產折舊費和法定稅金等8大項目費用。其收取費用標準由各地根據本地區綜合服務項目、勞動付出狀況、物價指數變化和業主的經濟承受能力，以及物業的檔次制定。一般來說收費標準是實行政府定價或政府指導價、經營者定價、民主管理原則。
　　物業管理費用的收取標準及收取辦法是物業管理委托服務合同的重要內容之一，而物業管理委托服務合同是執行物業管理費收取的直接法律依據。
　　三、法律訴訟追繳拖欠物業管理費的社會基礎
　　在我們日常管理服務工作中，總會遇到個別的業主（住戶）以種種理由拒交物業管理費用，而且長期拖欠，這一直是我們管理服務工作中的一個難題。對待拖欠管理費的問題，我們追討的辦法有3種:一是一般性追討，二是針對性追討，三是區別性追討。這3種辦法在實踐中都不能從根本上解決物業使用人拖欠管理費問題，因為他們只要不想交管理費，你如何去追討他們也不會理你，所以只有使出最后的法寶來追討管理費，那就是法律訴訟。
　　我們不習慣于用法律的手續解決問題， 那是因為我們還沒有形成市場的法律意識，又考慮到法律訴訟的法律成本很高，所以總是希望通過人際溝通的辦法來協調解決，可是到后來追討成本也不會低， 追討的結果也不理想，希望總是被無情地抹滅，希望不是出路。正是在這種社會環境下，法律訴訟是一種解決問題的奢侈品，問津的人很少；也正是在這種環境下，我國的法律建設步伐非常快，法制化的社會環境逐步成熟，法制化的市場環境已經形成，依法辦事、依法處理事情已成為我們處理問題或糾紛的最佳方式。特別是現在全國《物業管理條例》已發布，并將實施，物業管理法律環境愈來愈好，加之對條例的宣傳力度不斷深入，法律意識不斷深入人心，這為法律訴訟追繳拖欠物業管理費創造了良好的社會基礎。
　　四、法律訴訟是追繳拖欠物業管理費的方式之一
　　物業管理費的追討工作是一門管理藝術，收費員一定要有較高的文化素質和溝通能力，一般來說，這對管理費短期拖欠者有一定效果，但對長期拖欠者或者欠款上千上萬元時，這種“管理藝術”的追討工作就很困難了，這時法律訴訟是最好的辦法。
　　有人擔心法律訴訟會給業主與管理者之間造成新的不愉快，讓業主與管理者之間形成對立，會影響企業的服務形象和管理服務品牌，這是杞人憂天。因為我們要清楚個別人拖欠管理費，受害者不僅僅是管理企業，還有其他已繳費的業主。這種經濟學中“免費搭車”的現象，讓廣大業主的服務質量和受益權利直接受損，這一點對業主也可能不知道，所以我們要廣而言之，告訴全體業主。
　　總之，法律訴訟解決拖欠管理費問題有如下好處：一是有利于規范物業管理市場，建設法制化物管；二是有利于規范物業管理市場各主體之間的市場行為，盡可能地減少管理糾紛；三是可以從根本上解決拖欠管理費問題，起到警示其他拖欠行為的作用；四是要完善市場環境，走法制化的道路，法律訴訟就是最好的工具，它讓物業管理法制化的進程更有效地前進。