北京華倫律師事務所 陳林 （13683565556）
當前房屋租賃市場存在諸多問題，雖經(jīng)大力整治，有所改善，但仍有許多問題無法通過行政手段解決，還需承租人在簽訂租賃合同時提高防范意識。
承租人在承租住宅用房屋時，應注意以下幾個方面的問題：
1. 注意房屋是否可以出租。依建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。承租人在確定租房前應對出租是否具有以上所列的九種不得出租的情形。
2. 出租人是否有權出租。即核查出租人是否具有對出租的所有權或處分權。可通過查驗房產(chǎn)證，身份證等方式對出租人進行核查，必要時可去房屋管理部門進行核查。對非所有人出租房屋的，應備加小心。
3. 注意租賃合同內(nèi)容。租賃合同是在出現(xiàn)租賃糾紛時，確定租賃雙方權利義務最關鍵的證據(jù)。承租人對租賃合同的內(nèi)容進行認真的審查。當?shù)氐姆抗懿块T常備有租賃合同的范本，但范本針對性不強，不能適應各種情況。房屋租賃合同的條款一般包括：當事人姓名或名稱及住所、標的物、租賃用途、租賃期限、租金、修繕責任、變更與解除合同的條件和爭議解決方式等的約定。實踐中，個人之間的房屋應特別注意違約責任的確定，一定要明確具體、具有可操作性。還要注意水、電、煤氣等入住時數(shù)據(jù)的確定及交費方式的確定、押金（保證金）用途的約定等。
4. 與中介簽訂合同應特別慎重。中介公司的租房合同一般都是由專業(yè)律師所書寫并經(jīng)長時實踐檢驗，會最大限度的維護其自身的權益，而作為承租人一般很少有人對房屋租賃有較深的研究。對于租賃合同中，可能存在的法律風險，承租人很難作出全面而準確的預測，出現(xiàn)糾紛時其權益也因為有合同的存在，而很難得到有效的保護。
5. 出現(xiàn)糾紛時，應及早解決。合同在履行過程中，因各種各樣的原因而出現(xiàn)糾紛是正常的。對于出現(xiàn)的問題，要設法盡快地去解決。此處要特別提醒承租雙方的是：民法通則》第一百三十六條第三項規(guī)定，延付或者拒付租金適用一年的訴訟時效。對于此條款《民法通則》第一百三十六條第三項作出了狹義的解釋，即只有在承租人占有出租物而延付或拒付租金時，才應適用一年的訴訟時效，如果出租人與承租人已終止了租賃合同關系并就租金的數(shù)額達成一致，此時就不應再適用一年的訴訟時效，而應適用兩年的一般訴訟時效。
