中文一区_亚洲欧美一区二区在线观看_性开放网站_中文字幕在线一区_中文一区二区_欧美一区二区三区公司

隨著物業(yè)管理的普及和法律地位的不斷提高，物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大，人們對(duì)物業(yè)管理公司的行為約束和行為支持越來(lái)越關(guān)注。除去政府的直接管理和指導(dǎo)以外，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)逐漸成為焦點(diǎn)。 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。對(duì)業(yè)主大會(huì)的歷史進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。業(yè)主大會(huì)受人們關(guān)注的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有物業(yè)公司高。這一現(xiàn)象說(shuō)明業(yè)主大會(huì)在運(yùn)作和制度建設(shè)方面存在一定的問題。通過對(duì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的觀察和對(duì)業(yè)主意識(shí)形態(tài)的分析，個(gè)人從業(yè)主大會(huì)的地位、運(yùn)作和制度建設(shè)三個(gè)方面進(jìn)行論述。 一、業(yè)主大會(huì)的地位從以下三個(gè)方面得以體現(xiàn)。 業(yè)主大會(huì)的合法性。業(yè)主大會(huì)是由相關(guān)組織召集召開的轄區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行的會(huì)議形式。在符合特定的條件下，不產(chǎn)生與法律法規(guī)相違背，作出的有關(guān)物業(yè)管理的決議的會(huì)議。簡(jiǎn)單理解，全國(guó)人民代表是國(guó)家權(quán)利機(jī)構(gòu)，產(chǎn)生適合國(guó)家發(fā)展的法律文件和重要決議。業(yè)主大會(huì)是社區(qū)的權(quán)利機(jī)構(gòu)，產(chǎn)生符合社區(qū)條件的規(guī)定。如選評(píng)、監(jiān)督物業(yè)公司，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和審訂《業(yè)主公約》等。 業(yè)主大會(huì)的權(quán)威性。業(yè)主大會(huì)是社區(qū)內(nèi)業(yè)主利益的保證和維持的大會(huì)形式，是全體業(yè)主個(gè)人行為的約束和督導(dǎo)的大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行代表在與政府各界的交流溝通過程中代表社區(qū)權(quán)益，具有任何其他組織和業(yè)主個(gè)人行為的不可代替性。 業(yè)主大會(huì)的唯一性。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有且僅有一個(gè)業(yè)主大會(huì)的存在形式。就其代表業(yè)主委員會(huì)或臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)而言只是在不同時(shí)期的表現(xiàn)形式，但前提都是在業(yè)主大會(huì)過程中選舉產(chǎn)生，不論第一次大會(huì)和以后的大會(huì)舉行的條件和有關(guān)程序如何異同，都對(duì)唯一性作出很好的證明。 業(yè)主大會(huì)的合法性確保權(quán)威性的存在，是確定其唯一性的基礎(chǔ)支撐。業(yè)主大會(huì)的唯一性和權(quán)威性是合法性的具體體現(xiàn)。 二、業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作時(shí)表現(xiàn)出三個(gè)特征。 業(yè)主大會(huì)是被動(dòng)的，機(jī)械的。物業(yè)管理歷史在我國(guó)有21年的歷史，特別是近10年來(lái)的輝煌發(fā)展，造就了城市管理的亮點(diǎn)。與此同時(shí)業(yè)主大會(huì)的發(fā)展顯得滯后，業(yè)主大會(huì)的召開與物業(yè)管理相關(guān)會(huì)議的召開而比，顯得非常的少。業(yè)主大會(huì)偶然的亮點(diǎn)是“**花園炒掉**公司”，這類被媒體暴光的信息，作為提醒人們業(yè)主大會(huì)的存在。現(xiàn)行的情況是，發(fā)展商不主動(dòng)召開第一次業(yè)主大會(huì)，政府主管應(yīng)“顧”不暇，物業(yè)公司中立，甚至也不傾向支持。這就使得業(yè)主大會(huì)的所特定的“權(quán)威性和合法性”在體現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)被動(dòng)和機(jī)械。這種天生的缺陷導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)不能正確認(rèn)清自己的出身和“貴族”品質(zhì)，為今后的發(fā)展留下隱患。 業(yè)主大會(huì)是脆弱的，孤立的。無(wú)真正的法律獨(dú)立基礎(chǔ)，因物業(yè)管理法律的未出臺(tái)，業(yè)主委員會(huì)的法人地位未確立，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)無(wú)承擔(dān)民事和刑事責(zé)任的相應(yīng)的條件。這樣在與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理合同后的執(zhí)行過程中明顯處于一種弱勢(shì)地位，法定地位的不確定導(dǎo)致在業(yè)主積極爭(zhēng)取權(quán)益的時(shí)候出現(xiàn)進(jìn)退維谷的情況。如某小區(qū)的業(yè)主大會(huì)通過對(duì)物業(yè)公司罷免，不能夠使得物業(yè)公司在得到一定賠償?shù)那闆r下撤離。不與原物業(yè)公司續(xù)簽合同，另聘物業(yè)公司，而原物業(yè)公司不撤退，導(dǎo)致兩個(gè)物業(yè)公司的直接沖突。這些事件的發(fā)生證明了業(yè)主大會(huì)的脆弱和獨(dú)立無(wú)援，使得業(yè)主大會(huì)象個(gè)年輕的幼兒步履蹣跚，扶壁而行。 業(yè)主大會(huì)是片面的，分割的。隨著社會(huì)發(fā)展，人們的心態(tài)不斷變化甚至是躍進(jìn)，其中有些人的心態(tài)變壞，而大部分業(yè)主仍就處于一種漠視的態(tài)度中，將會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主和部分業(yè)主的引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的問題。局部代替整體的利益的時(shí)刻就出現(xiàn)了組織決定的片面性。物業(yè)管理?xiàng)l理明確規(guī)定的“兩金”帳戶，應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后由其進(jìn)行管理，但實(shí)際上都是由物業(yè)公司自愿代管。這樣導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益被分割。 目前我國(guó)各地的物業(yè)管理發(fā)展情況不同，各類級(jí)別的法規(guī)規(guī)定有別，條例中確定的業(yè)主大會(huì)內(nèi)容也存在差異。這樣形成了地域差異，相關(guān)制度存在明顯的局限性，特別時(shí)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展沒有歷史的前瞻性和預(yù)測(cè)性，這樣的規(guī)定就導(dǎo)致在業(yè)主大會(huì)或者其中問題上決策有一定的歷史局限性。 三、業(yè)主大會(huì)的制度建設(shè)。 業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)備制度的修改。法規(guī)應(yīng)在社會(huì)宣傳和正確引導(dǎo)兩個(gè)方面入手，在提高國(guó)民素質(zhì)和法律意識(shí)的同步過程中，正確培養(yǎng)人們的參與意識(shí)，維權(quán)意識(shí)。因資源制約的問題，在這方面不能依靠政府主管部門進(jìn)行管理或協(xié)調(diào)，政府主管應(yīng)只是仲裁意見的提供部門。而引入居民委員會(huì)負(fù)責(zé)轄區(qū)的業(yè)主大會(huì)的召開和監(jiān)督，不能僅憑開展商支持召開第一次業(yè)主大會(huì)的規(guī)定執(zhí)行，發(fā)展商也不應(yīng)作為特殊的大業(yè)主地位進(jìn)行確立，這樣會(huì)直接導(dǎo)致發(fā)展商和業(yè)主、業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。現(xiàn)實(shí)的過程中是在入伙3年以后的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商的尊重程度比對(duì)業(yè)主的認(rèn)可程度要高，因?yàn)榘l(fā)展商手中有新樓盤和本樓盤中的多少多少套房子等，這些實(shí)際情況的出現(xiàn)導(dǎo)致物業(yè)公司公平性的偏失，對(duì)“究竟誰(shuí)是業(yè)主？”產(chǎn)生疑惑。 業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)備制度的完善。在業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)推進(jìn)的過程中應(yīng)注意避免出現(xiàn)以下問題。 一、細(xì)化業(yè)主大會(huì)的召開條件，以及業(yè)主身份的真正核實(shí)，堅(jiān)決杜絕個(gè)人代替組織或者一個(gè)法人代替業(yè)主大會(huì)組織的情況產(chǎn)生，做到真正的民選民主。 二、業(yè)主大會(huì)在尊重現(xiàn)實(shí)的條件下應(yīng)杜絕先入為主的情況發(fā)生。對(duì)業(yè)主大會(huì)召開的條件不應(yīng)采取什么百分比的形式，應(yīng)以到居民委員會(huì)辦事點(diǎn)簽到確認(rèn)的形式核實(shí)人數(shù)。防止物業(yè)公司或發(fā)展商介入籌備環(huán)節(jié)。 三、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員身份的要求。不是任何人都有權(quán)利進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)從學(xué)歷、經(jīng)歷或資歷上進(jìn)行確認(rèn)。 四、突出業(yè)主委員會(huì)的法律地位。要求業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)和對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在法人地位應(yīng)予以明確，要求其承擔(dān)的相應(yīng)的職責(zé)。 五、與物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)相關(guān)的法律法規(guī)或條例等應(yīng)加以明確，雖然不是要求各級(jí)法規(guī)同步進(jìn)行，但對(duì)不統(tǒng)一或有自由度的區(qū)域應(yīng)由當(dāng)?shù)卣鞴懿块T加以說(shuō)明或解釋。