地產(chǎn)商潘石屹的建外SOHO小區(qū)爆發(fā)物業(yè)管理戰(zhàn)爭(zhēng)：自2008年10月開(kāi)始，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾日益激化，其中還涉及巨額物業(yè)費(fèi)去向不明，進(jìn)而導(dǎo)致社區(qū)處于無(wú)管理狀態(tài)，甚至因巨額欠費(fèi)處于停電、停暖邊緣。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都不交物業(yè)費(fèi)。其中，潘石屹也拖欠了高額的物業(yè)費(fèi)。
由建外SOHO案，說(shuō)業(yè)主大會(huì)地位
據(jù)報(bào)道，這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的起因是：2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任以1700萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)去向不明為由，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)“終止合同”，同時(shí)委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行臨時(shí)托管。但業(yè)主委員會(huì)的做法受到部分業(yè)主反對(duì)與質(zhì)疑。前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿撤離，新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護(hù)員為爭(zhēng)奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
概括而言，建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)不能做到名正言順，建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)能掌管好財(cái)務(wù)。
但如果你要責(zé)怪建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，猜想他們也有一肚子的苦水要吐，當(dāng)今中國(guó)小區(qū)想做些事的業(yè)主委員會(huì)要實(shí)施一些決議會(huì)常常會(huì)被業(yè)主杯葛，阻撓，反對(duì)；啥事不管的業(yè)主委員會(huì)會(huì)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽著鼻子走，敗了家當(dāng)還不知道呢！
上海晨報(bào)在去年7月報(bào)道，業(yè)委會(huì)在小區(qū)的矛盾突出。其中反映業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范的占被調(diào)查對(duì)象總數(shù)的19.28%，反映超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面的占11.30%。
總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的業(yè)委會(huì)的位置是十分尷尬。
由老美故事，說(shuō)業(yè)主大會(huì)在國(guó)外
有一天，與一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約好，下午3點(diǎn)到花園賓館喝咖啡聊天。但她失約了，第二天打來(lái)電話說(shuō)，昨天中午帶領(lǐng)一位客戶在曼哈頓租房，業(yè)主與房客談好協(xié)議后，去物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，結(jié)果等到晚上9點(diǎn)，審查手續(xù)還沒(méi)辦完，客戶不能住進(jìn)。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想在曼哈頓半天、一天搞定一筆租賃生意，那太天真了！
這是因?yàn)槁D大部分公寓業(yè)主委員會(huì)制定的公寓管理制度非常嚴(yán)格，目的是保證公寓業(yè)主的居住品質(zhì)，不能讓“阿貓阿狗”混進(jìn)來(lái)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的規(guī)則，對(duì)準(zhǔn)房客的收入與品行進(jìn)行調(diào)查，至少要準(zhǔn)房客工作單位證明，收入證明，信譽(yù)分?jǐn)?shù)，原房東的對(duì)該房客的評(píng)估信件等，還要收幾百元的申請(qǐng)費(fèi)，搬進(jìn)搬出要交近千元搬家出入費(fèi)。
這種制度要在國(guó)內(nèi)執(zhí)行，房東，房客，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就“火拼”起來(lái)了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么權(quán)利審查業(yè)主準(zhǔn)房客？我的房客給你們挑來(lái)挑去，客人跑了，損失誰(shuí)來(lái)賠？業(yè)主委員會(huì)有什么權(quán)利制定這些“混蛋”規(guī)則？搬個(gè)家，還要收“過(guò)門費(fèi)”，太霸道了吧！
但是，美國(guó)就行，幾十年，近百年了，行過(guò)來(lái)了，這是因?yàn)槊绹?guó)的公寓業(yè)主大會(huì)是法人，業(yè)主委員會(huì)與普通的公司董事會(huì)一樣，也叫董事會(huì)，它具有普通公司企業(yè)董事會(huì)相同的職責(zé)與權(quán)利。
美國(guó)的公寓小區(qū)只要開(kāi)盤（美國(guó)賣樓花是犯法的，出售的是裝修好的房間），哪怕只賣出一套，公寓小區(qū)的財(cái)務(wù)就要與開(kāi)發(fā)商劃清，利益要分開(kāi)。
由紐約司法規(guī)定，說(shuō)業(yè)主大會(huì)運(yùn)作
第一，紐約司法部準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商有兩年擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主席及其他職務(wù)的權(quán)力，或指定他的代理人擔(dān)任。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有兩年時(shí)間來(lái)管理這個(gè)公寓的運(yùn)作。但是，一年以后或有51%的單元售出，業(yè)主有權(quán)自行選舉業(yè)主委員會(huì)。開(kāi)發(fā)商按照這項(xiàng)規(guī)定，在開(kāi)盤的同時(shí)，就向紐約州政府注冊(cè)一個(gè)以該公寓小區(qū)命名的一個(gè)公司，如這公寓叫“河畔公寓”，注冊(cè)的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注冊(cè)公司一般委托律師或稅務(wù)事務(wù)所，交二三百元手續(xù)費(fèi)即可。申請(qǐng)三個(gè)星期后，就可拿到政府頒發(fā)的開(kāi)業(yè)證書、有限公司的法規(guī)手冊(cè)、董事會(huì)股東手冊(cè)以及鋼印一個(gè)。
公司法人，往往是開(kāi)發(fā)商指定的業(yè)主委員會(huì)主席，一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。
第二，如果這個(gè)公寓小區(qū)有500套單元，兩年只售出240套，出售的單元不到51%，第三年，開(kāi)發(fā)商也要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉行業(yè)主代表大會(huì)，選舉新“河畔公寓有限公司”業(yè)主委員會(huì)（董事會(huì)）。當(dāng)然也可保留老委員。
第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色是業(yè)主委員會(huì)（董事會(huì)）所聘請(qǐng)的總經(jīng)理，他也只拿一份工資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能獲取該公寓小區(qū)的總物業(yè)費(fèi)的3%至7% 作為管理費(fèi)，其他的錢均是“河畔公寓有限公司”的。
第四，美國(guó)的公司財(cái)務(wù)支出入賬都用支票，一般不允許使用現(xiàn)金，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)也是交支票，政府要求每一筆錢都要控制在國(guó)稅局眼皮底下。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要?jiǎng)佑?“河畔公寓有限公司”的錢，要寫申報(bào)單，開(kāi)好支票，遞交給業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)委員（董事會(huì)財(cái)會(huì)）過(guò)目，簽字生效。
第五，沒(méi)有出售的單元的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付，這些單元的產(chǎn)權(quán)還是他的，在業(yè)主委員會(huì)改選時(shí)，他擁有未售出所有單元的選票。紐約司法部門規(guī)定，只要開(kāi)發(fā)商在該樓盤的1% 的單元還沒(méi)有賣出（留著自己用的不計(jì)），他在業(yè)主委員會(huì)（董事會(huì)）就可以保留一席。
第六，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)每月舉行一次會(huì)議，研討小區(qū)財(cái)務(wù)設(shè)備維護(hù)人事等事宜，并把會(huì)議備忘錄交給管理公司，讓管理公司執(zhí)行，有些會(huì)議決議印成通告，發(fā)給每個(gè)業(yè)主。
第七，無(wú)論哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)接管，“河畔公寓有限公司”還是“河畔公寓有限公司”，跟一般公司一樣，董事長(zhǎng)CEO可換，公司牌子不變。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所查核“河畔公寓有限公司”的財(cái)務(wù)，寫年終財(cái)務(wù)報(bào)告，并向政府報(bào)稅，填寫公司稅表。它與普通公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”賬面的余額不用交盈利稅，因?yàn)樗菍俜怯尽?/P>
從以上的例子看，美國(guó)把公寓小區(qū)它當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，運(yùn)行的。業(yè)主委員會(huì)就是公司的董事會(huì)，單元多的業(yè)主股份就多，選票比例就高。所有，美國(guó)有許多開(kāi)放商對(duì)自己開(kāi)發(fā)的樓盤只出售49% ，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控業(yè)主委員會(huì)（董事會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使他開(kāi)發(fā)的公寓小區(qū)始終保持他的設(shè)計(jì)管理理念，而不是搞的烏七八糟。
業(yè)主大會(huì)確立法人地位的可行性
我國(guó)現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要突出的是業(yè)主大會(huì)，很多地方政府的有關(guān)條例的描述相同，“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。”
