現在有一個樓盤促銷的方式比較有意思，有些發(fā)展商在銷售樓盤時，提出前多少位認購人士可以免一年的物業(yè)管理費。還有一些發(fā)展商是這么規(guī)定的，如果購房客戶是學士學位，則免一年物業(yè)管理費；如果是碩士，則可以免兩年；以此類推，如果是兩院院士，最高可以免五年的物業(yè)管理費。
我認為，這種促銷方式是不可取的，沒有法律依據。
我從物業(yè)管理費的性質談起，在國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定：“本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用”。一句話：取之于民、用之于民。
物業(yè)管理費不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面說的各種消耗。對于普通住宅來說，物業(yè)管理的收費標準、數額是固定的。從理論上來說，如果部分人不交物業(yè)管理費，物業(yè)管理費總額就會減少，相應地用于消耗的款項也會減少，提供的物業(yè)服務會打折扣。那么交齊物業(yè)管理費的業(yè)主有得到完善物業(yè)管理服務的權利，這對于他們是不公平的。
對于高檔物業(yè)來說，情形就更嚴重。不久前，我在文章中談道：高檔物業(yè)是按照倒算的辦法計收物業(yè)管理費的。物業(yè)管理公司先算出本物業(yè)管理年度總共應收物業(yè)管理費總額，再將總金額除以該物業(yè)總建筑面積或是產權人數，得出每平方米建筑面積或每位產權人應承擔的物業(yè)管理費，并按照這個標準向產權人、使用人等收取。
打個比方，物業(yè)管理費為6塊錢，共三位業(yè)主，則每人需要交2塊錢。可是如果免了一位業(yè)主的物業(yè)管理費，那么另外兩位業(yè)主就得各交3塊錢。免收的物業(yè)管理費最終還是攤到了其他業(yè)主頭上。
有些發(fā)展商或物業(yè)管理公司稱：免交的物業(yè)管理費是由該小區(qū)的物業(yè)管理公司營業(yè)利潤抵充的。這種說法不能說沒有道理，但實際上很難操作。
從財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》來看，物業(yè)管理企業(yè)的主要利潤是主營業(yè)務利潤，主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用的凈額。
收取物業(yè)管理費時，物業(yè)管理公司的利潤還根本算不出來，弄不好還可能出現虧損，怎么就能用來替代收入呢？一來不合財務規(guī)則，二來這種黑箱操作容易使廣大的業(yè)主對物業(yè)管理公司的運作產生不信任感。
一般而言，免交物業(yè)管理費的還是很少一部分人，數額總的來說也不多，但是這種促銷方式過多，確實會給其他業(yè)主帶來一些損害，也對我們物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來麻煩。因為這種小問題說明物業(yè)管理行業(yè)的定位、指導思想、權利義務關系等基礎的架構還沒有完善，如果老是這樣不完善下去，業(yè)主與物業(yè)管理公司都要吃虧。
