商行不急央行急 房貸固定利率等證券化同步走
日前，中國人民銀行貨幣政策委員會主持召開的2005年第3季度例會上，一位與會人員起身發(fā)問：“先放開利率，還是先放開(金融)工具(創(chuàng)新)？”
人民銀行廣州分行有關(guān)人士列席了此次會議，該行知情人士告訴記者，固定利率個人住房貸款的推進問題正是此次會議的重要內(nèi)容之一。
“銀行改革要一盤棋。”該人士直言，如此細節(jié)的問題都難以定奪，多少說明國內(nèi)銀行業(yè)改革在總體思路上需要檢討。
固定利率遇阻
9月初，光大總行副行長李子卿通過媒體“透露”，該行將于年內(nèi)推出5年期的固定利率個人房貸，廣州是為首批試點城市。
此前的8月15日，央行發(fā)布《中國房地產(chǎn)金融報告》明確“可以考慮允許”發(fā)放固定利率房貸。
可是，記者就固定利率房貸推進情況采訪四大國有銀行和光大、招商等多家股份制銀行廣東分行，其業(yè)務(wù)部門均以“總行未有任何下文”回饋。光大銀行廣州分行個人銀行部總經(jīng)理陳暉則稱此項業(yè)務(wù)“至今只是申請，未有任何實質(zhì)性敲定”。
“(固定利率房貸)這件事我們不急，央行急。”光大銀行廣州分行一位知情人士如是說。
該人士稱，央行此次力推固定利率個人房貸業(yè)務(wù)，反映了“利率先行”的思路：即通過管住利率下限，放開上限，增加固定利率這類新的定價方式，促使各商業(yè)銀行“學會風險定價”，以在形成市場化的利率定價機制后，再相機放開金融創(chuàng)新產(chǎn)品。
可是，此前的數(shù)據(jù)卻顯示，至少在房貸業(yè)務(wù)上，商業(yè)銀行體系鮮有自主定價實踐：二季度四大國有銀行與股份制商業(yè)銀行有關(guān)利率數(shù)據(jù)表明：浮動利率在基準利率及以下的貸款分別占39.96%、32.37%，而央行鼓勵各行基準利率高加點的“風險定價”加起來不到0.15%。至于個中原因，中國銀行廣州分行營業(yè)部一位人士解釋說，央行曾在多份文件中強調(diào)，商業(yè)銀行的本能是根據(jù)企業(yè)和個人的信用風險確定貸款價格(即利率)，可是，“在缺乏風險轉(zhuǎn)讓手段的情況下，事實上是一條把風險簡單往借款人身上轉(zhuǎn)移的路子，銀行并不好操作。”
讓商業(yè)銀行頭痛不已的是，個人房貸業(yè)務(wù)原先采用之浮動利率模式亦非萬全之策。
“(浮動利率)看起來銀行主動，其實不然。”該人士分析，原先模式下，房貸利率雖然可變，但屬于開放式貸款，借款人可提前償還部分或全部貸款。若銀行抬高利率，很容易引發(fā)兩個后果：其一，部分借款者提前還款，影響銀行現(xiàn)金流；其二，部分借款者償還負擔增加，無力償還貸款，形成銀行呆賬。至于后一種情況，由于法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)環(huán)節(jié)時有“生存權(quán)高于債權(quán)”條款規(guī)定，銀行單方實施住房債權(quán)保全非常困難。
“浮動利率并不安全！”中信實業(yè)銀行行長陳小憲稱，國外商業(yè)銀行不但在貸款到期時進退自如，而且即使是在貸款到期前幾個月發(fā)現(xiàn)問題，也可立即作對沖或者賣給保險公司，甚至干脆證券化轉(zhuǎn)讓。
企業(yè)發(fā)生了問題，就意味損失，千萬不能指望等貸款到期去談判要回來，“這是德意志銀行的原話。”陳小憲的結(jié)論是：“利率市場化必須和資產(chǎn)證券化同步，才能破解房貸利率定價機制困局。”
證券化沖動
“固定利率房貸，必須以信貸資產(chǎn)證券化為前提。”上海工行一位內(nèi)部人士透露，各行提交的固定利率個人房貸業(yè)務(wù)申請，“基本上”都附有議案，要求順帶審批包括房貸證券化、人民幣利率掉期期權(quán)和遠期等所有與房貸期限相關(guān)的衍生產(chǎn)品，“要批就一起批，不批就都不批。”
至于信貸資產(chǎn)和住房抵押貸款證券化試點工作，早在今年3月份就已啟動，盡管監(jiān)管當局只批了國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行作為證券化的試點單位，但是目前提交房貸證券化申請的銀行已有不下十家，并且均把房貸證券化作為實施固定利率個人房貸的先決條件，“這令央行非常為難。”該人士稱。
該人士還透露，和其他行相似，上海工行設(shè)計的固定利率房貸也是組合形式：前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個百分點、不可提前還貸；剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。并且，主要針對20～30年期、40歲以下的人群的貸款， “根據(jù)經(jīng)驗，這個人群的還貸時間多在5年左右”。
至于在接下來的房貸證券化環(huán)節(jié)，上海工行主要借鑒國外的清算信托結(jié)構(gòu)的經(jīng)驗，利用信托法中規(guī)定的財產(chǎn)信托作為特殊目的載體，以受益權(quán)作為證券化投資工具。經(jīng)過結(jié)構(gòu)分層，將房貸受益權(quán)設(shè)計為A、B、C三級不同優(yōu)先級別，并采用了現(xiàn)金儲備賬戶、B級受益權(quán)回購承諾等安排，以吸納整個資產(chǎn)池的風險。
該工行人士稱，目前市場利率水平持續(xù)上升，存在通貨膨脹和加息預(yù)期，該行通過調(diào)研，認定投資者對5年以上期限品種的投資相對謹慎，因此將A級受益權(quán)定為3 年期，收益率參照同期貸款利率水平加0.2個百分點；B級受益權(quán)為5年期，收益率參照同期利率水平加1個百分點，確保資產(chǎn)池回收預(yù)期情況能支持發(fā)行期限調(diào)整。
“現(xiàn)在的問題，在于證券化試點行的指定和資產(chǎn)支持證券的運作存在脫節(jié)。”上述人士表示，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化后，面臨二級市場轉(zhuǎn)讓問題，在市場上運作房貸證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要機構(gòu)投資者操刀。今年4月份央行確定首批直接投資設(shè)立基金管理公司的試點銀行為工商銀行、建設(shè)銀行和交通銀行(資訊行情論壇)，但證券化試點卻只有國開行和建行。
另一值得關(guān)注的問題在于，央行規(guī)定資產(chǎn)支持證券只能在全國銀行間債券市場上發(fā)行和交易，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，可能會出現(xiàn)國有銀行間左手換右手的做賬嫌疑，積累系統(tǒng)性危機。
中國銀行某分行內(nèi)部人士告訴記者，二級市場轉(zhuǎn)讓應(yīng)引進銀行之外的其他風險投資基金，只有經(jīng)營性質(zhì)不同、盈利目標各異，才能形成產(chǎn)品交換，過于強調(diào)單一的銀行主體參與，最終很可能演化為一個內(nèi)部走賬的問題。比如，目前銀行之間可回售貸款轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)并不少，實際上是銀行間的信貸產(chǎn)品互換，其中不少存在隱患。
“央行對房貸的限制和調(diào)控方向，不是針對投資總量而是針對投資方式和結(jié)構(gòu)。”對商業(yè)銀行存在的證券化沖動，中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安頗為認同。李伏安指出，投資動機是不可調(diào)控的，但是投資方式完全可以靠政策來引導(dǎo)的，其中的關(guān)鍵之一是促成投資渠道和方式的市場化，落實到住房證券化和房地產(chǎn)信托基金等具體手段上，使房地產(chǎn)投資由一種具體的、實體的投資，變成一種可分割的、抽象的投資，把過度依賴銀行貸款的方式，轉(zhuǎn)向包括資本市場的股權(quán)、債權(quán)融資在內(nèi)的其他間接融資方式。
