購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押，實際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實，由于我國對預(yù)售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動擔(dān)保"制度，已由不動產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。 因此，預(yù)售商品房的購買方可以對預(yù)購的房屋設(shè)立抵押。購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件，抵押行為方可有效:
1、抵押大是預(yù)售商品房的購房人。
購房人購買在建的商品房后，對所預(yù)購商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對其享有的權(quán)利進行的處分。
2、購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。
預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記
根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時生效。經(jīng)過抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。
