國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權，并按規定支付土地租金及完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同的約定，可以轉租、轉讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內有優先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續后，終止租賃關系，轉變成出讓土地使用權。涉及承租土地使用權的各種經濟活動，尤其是轉讓、抵押、出資等，需要對其進行估價。承租土地使用權的估價尚在探索之中。
估價思路
承租土地使用權的價格實際上是土地租賃權益的價格。土地租賃權益是在承租期內，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現值高于合同土地租金現值的部分。從價格構成上看，包括已付土地費用和合同權益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現值，相應的估價方法為收益法；其次，當承租人在承租土地之前已支付有關土地費用時，亦可從成本途徑進行估價；再次，因為承租土地可補交使用權出讓金轉變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權的價格。因其取得前提不同，權益內涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。
估價方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發，求取未來租期內租金差額現值的一種方法。具體可根據市場租金和合同租金各自的變化規律，以一定的數學模型加以擬合，選用適當的數學模型計算出市場租金和合同租金各自的現值。兩者之差就是承租土地使用權的價格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當的土地資本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權的價格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續后的出讓土地使用權價格扣除應補交的土地使用權出讓金后的余額作為承租土地使用權的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內可優先辦理出讓手續轉變為出讓土地這一規定為出發點。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發土地所耗費的費用之和為依據，再加計適當的利息、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發生的土地取得和土地開發費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。
相關鏈接
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十九條規定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓；國有土地租賃；國有土地使用權作價出資或者入股。
國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》第三條規定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經濟租金代替市場租金。土地經濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經濟租金=期待土地年純收益+有關稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。
正確估算補交出讓金的數額。各地補交出讓金的方式不同，要根據當地的有關規定，正確估算應補交出讓金的數額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內涵，與應補交出讓金的內涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數額內就應當包括城市配套費等費用。應注意結合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現抵押權時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數額可能取高限。
注意估價技術的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關土地管理法規、政策對承租土地的權利、義務的配置。
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數額由承租土地使用權價格與土地成本價之差決定。
慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續使用土地，而且其轉讓、轉租、抵押等處分權要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權與出讓土地使用權相比權利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權高一個百分點左右較為適宜。對其個別風險，要結合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點；再如，合同約定按地價指數對租金標準進行調整時的風險，往往會大于按固定比率或數額進行租金調整時的風險。
未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據表明，在當前租期屆滿后，能續簽合同，并且續簽合同的租金在一定期間內低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實際剩余租期。
