買(mǎi)房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)，附上36條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易... 買(mǎi)房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)，附上36條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。你不妨記住并逐條檢查看一看。
關(guān)于門(mén)
1.門(mén)的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢?
2.門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大?(特別是門(mén)鎖的一邊)
3.門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音?
4.大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)銷(xiāo)是否太長(zhǎng)太緊?
關(guān)于窗
5.窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙?窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
6.開(kāi)關(guān)窗戶(hù)是否太緊?開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢?
7.窗戶(hù)玻璃是否完好?
8.窗臺(tái)下面有無(wú)水漬?如有則可能是窗戶(hù)漏水。
關(guān)于地板
9.地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響?
10.地板間隙是否太大?
11.柚木地板有無(wú)大片黑色水漬?
12.地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)?
13.地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象?
關(guān)于頂棚
14.頂上是否有裂縫?沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。
15.看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng) 石灰爆點(diǎn) ，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。
16.頂棚有無(wú)水漬、裂痕?如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶(hù)，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
17.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。
18.墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲?
19.墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方?
20墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕?21.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)?
關(guān)于廚廁
22.廁、浴具有無(wú)裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。
23.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲?
24.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防
水是否妥當(dāng)?
25.廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。
26.磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象?
27.廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗?
28.水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢?
29.衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
30.出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾?
31.您住的房間底下的鄰居家是否漏水?否則您家的日子也一定不好過(guò)。
其他
31.廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門(mén)是否牢固周正，門(mén)能否順利開(kāi)合?
32.試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題?各種電路、閉路電視、電話(huà)插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。
33.供水管的材質(zhì)?上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。
34.試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)?
35.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。36.自來(lái)水水質(zhì)怎么樣?
根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款：
(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所
合同的甲方(委托人)為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方(受委托人)為物業(yè)管理公司。
(2)管理項(xiàng)目
即接受管理的房地產(chǎn)名稱(chēng)、坐落位置、面積、四至界限。
(3)管理內(nèi)容
即具體管理事項(xiàng)。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車(chē)輛行駛及停泊;公共秩序;房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
(4)管理費(fèi)用
即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)。有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車(chē)的停車(chē)費(fèi)。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。
(5)雙方的權(quán)利和義務(wù)
(6)合同期限。即該合同的起止日期。
(7)違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(8)其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。
(9)對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。
公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：
1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：
1、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。
2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
其他原則：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(xiāo)(預(yù))售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。
售房單位在銷(xiāo)(預(yù))售商品房時(shí)，在銷(xiāo)(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
Step 1. 收到《入住通知單》
《入住通知單》通常載明以下事項(xiàng)，請(qǐng)仔細(xì)閱讀并與發(fā)函方確認(rèn)：
①辦理入住手續(xù)的時(shí)間(期間)、地點(diǎn);
②購(gòu)房人需攜帶的文件、資料;
③購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說(shuō)明;
④提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果;
⑤基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。
通常各位業(yè)主前去辦理手續(xù)的時(shí)間會(huì)被錯(cuò)開(kāi)，我們建議盡可能分組前往，誰(shuí)都沒(méi)有買(mǎi)房收房數(shù)十次的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)場(chǎng)相互提點(diǎn)分工合作很有必要，單槍匹馬很難考慮周全。另外，如該函件仍如以往一樣未加蓋公章，請(qǐng)及時(shí)留檔后退回要求重發(fā)，以明確可能出現(xiàn)的告知及違約責(zé)任基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。
Step 2.索要 三書(shū)一證一表
三書(shū) 是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》， 一證 是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》， 一表 是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。這兩件東西請(qǐng)收好，準(zhǔn)備回去鎖抽屜里。
《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，我們建議查閱原件，或查閱復(fù)印件時(shí)同組至少有一人負(fù)責(zé)核對(duì)原件與復(fù)印件是否一致。其中《竣工驗(yàn)收備案表》應(yīng)仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)是否已全部進(jìn)行備案。
三書(shū)一證一表 如有缺少或重要項(xiàng)目不完備的，請(qǐng)列明缺失文件或項(xiàng)目，以未具備法定交房條件為由拒絕收房(一式兩份，要求開(kāi)發(fā)商承諾辦妥書(shū)、證、表的具體時(shí)間并簽章確認(rèn))。然后，你可以直接打道回府了。
我們要提醒的是，不要接受開(kāi)發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》以替代《竣工驗(yàn)收備案表》的做法，前者不構(gòu)成小區(qū)已達(dá)可交房狀態(tài)的法定文件，其約束力遠(yuǎn)弱于后者。
Step 3.進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收
這比較麻煩，我們只能建議別心急，睜大眼睛、時(shí)時(shí)動(dòng)手、一步一步、從外到里的來(lái)：
1.檢查小區(qū)市政、公共配套工程和服務(wù)設(shè)施是否已完成，是否達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的質(zhì)量和功能要求;(派代表單獨(dú)抽時(shí)間進(jìn)行)
2.觀察區(qū)內(nèi)所經(jīng)道路是否順暢，其路面有無(wú)積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;(邊走邊看)
3.觀察途中是否有未清的材料、垃圾等，場(chǎng)地是否整潔，臨時(shí)設(shè)施是否已拆除清理完畢;(邊走邊看)
4.觀察房屋的外觀(主體結(jié)構(gòu)、墻面、地面等)跟買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒(méi)有不符之處;(目測(cè)、手摸)
5.核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符;(目測(cè))
6.檢查墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)(尤其是陽(yáng)臺(tái))等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;(目測(cè))
7.檢查門(mén)窗是否靈活、密封，油漆有無(wú)流墜;(目測(cè)，試用)
8.檢查水、電、燃?xì)狻⑸舷滤艿赖仁欠耖_(kāi)通和能否正常使用;(除燃?xì)馔猓囉?
9.檢查上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象;(試用)
10.檢查衛(wèi)生間是否不滲漏(試驗(yàn))、不存水(毛坯房，目測(cè));
11.檢查預(yù)留的開(kāi)關(guān)、插座、接口是否齊全、牢固;(目測(cè)、手拉)
以上，僅僅是通常必要的一些檢查，具體到東方華庭，請(qǐng)事先分項(xiàng)整理好法定、合同約定、開(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施和交樓標(biāo)準(zhǔn)(如游泳池、智能系統(tǒng)、戶(hù)外花園、夾膠玻璃、電梯等等)，在進(jìn)行以上檢查時(shí)請(qǐng)結(jié)合相關(guān)步驟或單獨(dú)檢查、逐一核對(duì)。
我們還建議你檢查一項(xiàng)記錄一項(xiàng)，免得到時(shí)候忘了，因?yàn)檫@段時(shí)間可不短。
Step 4.了解實(shí)測(cè)面積
索取《竣工實(shí)測(cè)表》(原件)看看，做到心知肚明。最好自己測(cè)量。
Step 5.簽訂《物業(yè)管理公約》
看仔細(xì)有關(guān)條款，有異議請(qǐng)留下書(shū)面意見(jiàn)并在意見(jiàn)上簽字(一式兩份)，我們建議進(jìn)行有組織的溝通。如無(wú)異議則請(qǐng)簽署公約，當(dāng)我們中有半數(shù)以上的人無(wú)異議并已簽字時(shí)，物業(yè)管理公約即可生效，并對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。
另外，我們必須清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)的具體構(gòu)成，各項(xiàng)費(fèi)用如何核定，應(yīng)享有什么樣的服務(wù)等。請(qǐng)注意我們的預(yù)售合同并沒(méi)有《前期物業(yè)管理合同》這一附件，現(xiàn)在是索取這份合同的最后時(shí)間了。當(dāng)時(shí)中源房產(chǎn)作為唯一業(yè)主訂立的合同，我們無(wú)法置詞，但現(xiàn)在我們作為業(yè)主希望的是一份詳細(xì)的、無(wú)歧義的合同(含附件)。
Step 6.簽署《房屋驗(yàn)收交接單》
總算完成前面的這一堆基本程序了，如果幸運(yùn)，都沒(méi)什么問(wèn)題的話(huà)就可以簽署《房屋驗(yàn)收交接單》了。不管怎樣，如果你在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽了字且無(wú)雙方簽章的書(shū)面例外事項(xiàng)，那么，除非出現(xiàn)法定或者有確證的重大不當(dāng)，開(kāi)發(fā)商就算已經(jīng)把你理想中的房子交給你了。
如果不幸在step 3時(shí)曾記錄下不符項(xiàng)目或未檢查項(xiàng)目的，認(rèn)為不很?chē)?yán)重不影響入住的，請(qǐng)?jiān)凇斗课蒡?yàn)收交接單》上留下對(duì)這些事項(xiàng)的描述，要求開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾解決方案、效果和時(shí)間并簽章后，也可以簽署《房屋驗(yàn)收交接單》了;如果認(rèn)為嚴(yán)重，也請(qǐng)?jiān)凇斗课蒡?yàn)收交接單》上留對(duì)這些事項(xiàng)的描述和檢查時(shí)間，說(shuō)明暫不能驗(yàn)收，并要求開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾解決方案、效果和時(shí)間并在此承諾和《房屋驗(yàn)收交接單》上簽章。視情況，如發(fā)生需要求賠償事宜的，也請(qǐng)?jiān)诖藭r(shí)一并交涉;同時(shí)，這一階段的作為均以書(shū)面記錄為準(zhǔn)。
Step 7.拿鑰匙
終于可以拿到鑰匙了，再去試試鑰匙是否能對(duì)號(hào)入座，鎖具是否完好。順便查抄一下自家的水表、電表的使用數(shù)目。然后回來(lái)，到物業(yè)管理部門(mén)索要您出入小區(qū)的門(mén)卡什么的。
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