案情介紹
夏某與蔡某經(jīng)中介介紹訂立了房屋買賣合同，合同約定：“由夏某將其所有的一套房屋賣給蔡某，總價款為70萬元，買方因先付定金5萬元，若買方毀約，則賣方?jīng)]收定金，若賣方毀約，則雙倍返還定金。合同簽訂之日，蔡某即付定金。余款在一個月后辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一次性付清。”一個月后，蔡某通知夏某要求辦理過戶手續(xù)，夏某拒絕，蔡某遂訴諸法院，要求夏某雙倍返還定金十萬元,蔡某認為該合同未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)無效，要求返還定金。
對本案的不同意見
對于本案有兩種不同的意見，第一種觀點認為雙方訂立的合同未經(jīng)過產(chǎn)權(quán)過戶登記無效，因此定金條款也無效，蔡某應(yīng)返還定金給夏某;第二種觀點認為雙方訂立的合同未經(jīng)過產(chǎn)權(quán)過戶登記，只是物權(quán)沒有變更，并不影響債權(quán)效力，合同是合法有效的，夏某應(yīng)雙倍返還定金。
筆者的觀點
筆者同意第二種觀點，產(chǎn)權(quán)過戶登記只是物權(quán)的變更行為，不應(yīng)是債權(quán)是否有效的要件，持房屋買賣合同必需進行國家房地產(chǎn)管理部門的產(chǎn)權(quán)過戶登記作為其生效要件，未經(jīng)登記的房屋買賣合同無效觀點者，混淆了債權(quán)和物權(quán)的概念，將兩者混為一談。實質(zhì)上，產(chǎn)權(quán)過戶登記只是債權(quán)在物權(quán)上的實際履行行為，是債務(wù)履行的要求。
認為產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋買賣合同生效的必備要件觀點的法律依據(jù)主要有，1983年《城市私有房屋管理條例》第九條第一款的規(guī)定： “買賣城市私有房屋，賣方必須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。”1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”以及最高院的一些批復(fù)。從以上的這些法律和法律性文件來看，似乎可以得出：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣合同無效，但這種觀點即是與許多基本的民法理論相違背也與我國法律相沖突。下文詳細分述：
一、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的合同，是民事法律行為的一種，對其效力的基本規(guī)定應(yīng)符合《民法通則》第五十五條關(guān)于民事行為有效的要件，即(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或社會公共利益。只要符合一般法律行為成立要件應(yīng)當認為該合同真實有效。
二、房屋買賣合同是買賣合同的一種，買賣合同是諾承合同，即當事人就買賣達成合意，買賣合同即成立，而不以標的物或者價款的現(xiàn)實交付為成立的要件，而產(chǎn)權(quán)過戶登記不影響合同的效力判斷，當然，并不是說房屋買賣合同有效必然導(dǎo)致物權(quán)的必然變動，房屋買賣合同有效只是一種債權(quán)行為，而物權(quán)的變更必需有以下兩個條件同時成立： (1)雙方當事人的變動物權(quán)的債權(quán)合同有效;(2)雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。兩者缺一不可，如只有債權(quán)行為而無登記行為，根據(jù)物權(quán)公示原則，買受人是無法必然的取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，其享有的權(quán)利也只是債權(quán);如只有登記而無債權(quán)行為，則物權(quán)變更沒有法律依據(jù)，登記成了無源之水，無本之木。
三、將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點，在學(xué)理上無法作出合理解釋，難以自圓其說。產(chǎn)權(quán)過戶登記行為發(fā)生，是以雙方當事人簽訂了合法有效的房屋買賣合同為前提，買受人要求出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求權(quán)是基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的。出賣人也是基于該買賣合同的有效性才有配合買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)。如果買賣合同無效，而買受人卻憑著這無效的合同要求出賣人配合過戶，并要求房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，這從法理上和邏輯上都講不通，只有在合同合法有效的前提下，買受人才能要求出賣人配合過戶，才能向房管部門申請辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，從1983年的《城市私有房屋管理條例》第七條的規(guī)定看，辦理城市私有房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時，須提交買賣合同。顯然，有效的買賣合同是辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所必須的證件，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明的。如果未辦理登記的房屋買賣合同無效，而產(chǎn)權(quán)變更登記要以有效的合同為基礎(chǔ)，這樣就陷入了一個無法解決的矛盾中。
關(guān)于本案
夏某與蔡某簽訂合同后，由于夏某不履行配合蔡某進行產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)，致使蔡某無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，其債權(quán)利益在物權(quán)上無法得到實現(xiàn)，只要雙方合同不違反法律強制性規(guī)定，合同就是有效的，是否過戶并不影響合同的效力，未過戶并不妨礙蔡某基于合同債權(quán)要求夏某承擔責(zé)任的請求權(quán)。根據(jù)合同的約定，蔡某要求夏某雙倍返還定金，應(yīng)當予以支持。
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