房產過戶前能否確定產權?
一、案例
男、女雙方于2005年10月25日簽訂離婚協(xié)議，約定雙方共同購買的房產(政府出售的微利房，尚未取得共有產權證)歸女方所有，男方須協(xié)助辦理過戶手續(xù)。離婚手續(xù)辦完后，男方卻不協(xié)助女方辦理過戶手續(xù)，女方起訴至法院，要求男方履行協(xié)助義務。
二、爭議
一種觀點認為本案應該先確認房產歸女方所有，然后才能要求男方履行協(xié)助義務，在房產沒有確認至女方名下的情況下，女方不能要求男方履行協(xié)助義務，因此對女方的起訴，法院可以不予受理。
另外一種觀點認為，本案應該先確認房產歸男、女雙方共有，然后判令房產歸女方所有，而對原告的起訴，因其符合民事訴訟法第一百零八條的規(guī)定，法院應該受理，但受理后可以判決駁回女方的訴訟請求。
第三種種觀點認為法院應該受理女方的起訴，在房產沒有過戶至女方個人名下之前，女方不能請求確認房產歸其個人所有。本案爭議的焦點在于離婚協(xié)議的繼續(xù)履行，男方沒有按照約定履行協(xié)助義務，因此法院應該判決支持原告的訴訟請求。
三、承辦經過
筆者有幸承辦了這起具有典型意義卻又充滿爭議的案件，第一次去法院立案時，因工作人員持第一種觀點而對本案不予受理;第二次去法院立案時，筆者提出立案庭受理案件只做形式審查，不應干預原告的訴訟請求是否正確，工作人員最后收下了筆者的起訴材料，兩天后，筆者收到了法院的受理通知書。開庭審理后，主審法官向筆者透露其持第二種觀點，如女方不申請撤訴，法院會判決駁回其訴訟請求。為避免當事人遭遇敗訴，筆者主動與男方交涉，最終促使雙方和解，男方協(xié)助女方辦理了過戶手續(xù)，最后女方向法院撤回了起訴。
四、分析
第一個問題，關于法院應否受理的問題。民事訴訟法第一百一十一條規(guī)定，人民法院對符合本法第一百零八條的起訴，必須受理，而該法第一百零八條只是規(guī)定“有具體的訴訟請求”，并沒有規(guī)定“有正確的訴訟請求”，對本案訴訟請求是否正確的問題，只有經過實體審理才能認定，立案庭受理案件時不應橫加干涉。另外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第八條明確規(guī)定“離婚協(xié)議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。當事人因履行上述財產分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理”，因此，即使從實體上審查，人民法院也應該受理。
第二個問題，關于本案是否需要確權以及能否確權的問題。筆者跟很多人(包括律師同行們)討論過這個問題，大部分人認為本案需要事先確權(確認之訴)，否則無法要求男方履行協(xié)助義務(給付之訴)，并認為只有這樣才符合法律邏輯，比如原告要求法院確認自己對某物的所有權，法院作出確認判決后，緊接著又要求對方履行給付義務，有了確認之訴，其給付之訴就水到渠成了。乍一看這種觀點很有道理，實則大謬，物權法第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力，因此，如果法院判決確認涉訴房產屬于女方個人所有，則自判決生效時女方就自動享有涉訴房產的所有權，既然享有了所有權，為何還要第三方協(xié)助履行過戶手續(xù)呢?如此看來，這種觀點并不符合法律邏輯，他們將協(xié)助履行過戶手續(xù)與所有權取得的先后順序顛了，從邏輯上講，是先協(xié)助履行過戶手續(xù)后才能取得房屋的所有權，而不是相反。筆者認為，本案不僅不需要確權，更重要的是本案還無法確權。確權(所有權)之訴，其前提是當事人已經對爭議財產享有所有權，也就是說，爭議財產只有在法律上已經屬于當事人所有，該當事人才能通過法律途徑來消除財產上的產權爭議。如果爭議財產在法律上還不屬于當事人所有，該當事人就不能通過確權之訴來確認其對爭議財產的所有權，否則就侵犯了其他人的合法所有權。本案中，涉訴房產既沒有辦理男、女雙方共有的產權證書，也沒有辦理女方個人的產權證書，因此，在法律上其所有權還歸出售方所有，即使出售方愿意履行過戶手續(xù)，但如果法院直接判決涉訴房產歸女方所有，還是直接侵犯了出售方的所有權。
根據以上分析，筆者認為第三種觀點是完全正確的，本案爭議的焦點在于離婚協(xié)議是否得到了履行，對于涉訴房產的產權并沒有任何爭議，人民法院應該判決支持女方的訴訟請求。至于要求先確認房產歸男、女雙方共有，然后判令房產歸女方所有的觀點，筆者認為其本身就是自相矛盾的，因為確認房產共有也好，判令房產歸女方也好，其都是一種確權之訴，對于同一標的物，怎么能在同一份判決中既確認是共有，又確認是個人所有呢?
五、引申
實踐中類似的糾紛其實還很多，如商品房買賣合同、商品房贈與合同、離婚后房產分割等糾紛中都可能涉及房產的過戶問題，如果相關當事人到期并沒有協(xié)助履行過戶義務，原告是應請求繼續(xù)履行，還是請求確認房產歸屬呢?司法實踐中，有法院要求原告提起確權之訴，并按照房產價值的比例繳納受理費;有法院也受理原告要求被告協(xié)助履行的起訴，此時則是按件收取50至100元的受理費。本文堅持認為要求提起確權之訴的做法是錯誤的，因為不管是商品房買賣合同也好，還是商品房贈與合同也好，還是離婚協(xié)議也好，協(xié)議確認的只是權利人要求義務人協(xié)助履行過戶的請求權(債權)，并沒有確認權利人對房產的支配權(物權)，人民法院不能僅根據一份債權協(xié)議就確認當事人對涉訴房產的所有權。最后再舉一個案例供讀者諸君深入思考，張某與李某簽訂房屋買賣合同后又將房產賣給王某，并將房產過戶至王某名下，此時法院能根據李某的請求確認其對房屋的所有權嗎?
如需了解更多房產過戶的相關知識，小編為您推薦：
兄弟間房屋過戶如何辦理
房產轉讓過戶需要注意哪些事項
房產證難辦理的原因分析
