房屋過(guò)戶未登記
合同是否有效力
劉先生所在的單位進(jìn)行房改，將一套兩居室房屋賣給劉先生，但沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。后來(lái)劉先生出國(guó)援外半年，這期間單位竟然又將該房屋賣給另外的人，并辦理了房屋的過(guò)戶登記。劉先生知道后很生氣，單位卻稱：你并沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，所以你的購(gòu)房合同是無(wú)效的。劉先生很茫然，于是向律師請(qǐng)教。
相關(guān)問(wèn)題答復(fù)：
我認(rèn)為單位的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，因?yàn)樗麄儼阉袡?quán)轉(zhuǎn)移的效力與購(gòu)房合同的效力混淆了。
購(gòu)房合同是一類買(mǎi)賣合同，其中必然涉及到所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，所以其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移更有其特點(diǎn)。
我國(guó)《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。我過(guò)《合同法》第133條也作了同樣的規(guī)定。
這就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本原則。如果我們購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)，比如說(shuō)杯子、彩電、家具等，則當(dāng)買(mǎi)家向我們交付這些東西時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有。
但如果我們購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，情況就不一樣。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是我們通常說(shuō)的過(guò)戶登記。
但現(xiàn)在模糊的是，登記后是什么生效?是買(mǎi)賣合同生效，還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，實(shí)踐中往往混淆不清。法學(xué)界目前認(rèn)為，《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》以及《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)成立部分的規(guī)定中，對(duì)此問(wèn)題都是混淆的。
實(shí)際上，政府的登記只是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，但與合同是否成立、是否有效無(wú)關(guān)。如果因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)便認(rèn)定合同無(wú)效，則一旦房屋價(jià)格看漲，賣方便可隨意毀約;而一旦房屋價(jià)格看跌，買(mǎi)方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。
因此，《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。也就是說(shuō)，《合同法》將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)，買(mǎi)賣合同從依法成立時(shí)成立與生效，所有權(quán)從登記過(guò)戶或交付時(shí)成立與生效。如果買(mǎi)賣標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，則賣方就有法定的義務(wù)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
本案中，劉先生先簽定的購(gòu)房合同合法成立，是有效的。售房單位以沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)為由主張合同不成立是錯(cuò)誤的，其應(yīng)該繼續(xù)為劉先生辦理過(guò)戶登記手續(xù)。如果購(gòu)買(mǎi)該房屋的第三人是善意的，且已辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，則無(wú)法再為劉先生辦理過(guò)戶手續(xù)。那么，該單位應(yīng)當(dāng)向劉先生承擔(dān)違約責(zé)任，包括再向劉先生提供相似房屋或賠償劉先生的損失等。
