受讓人與受贈(zèng)人的比較
流轉(zhuǎn)稅，無(wú)論是受讓人還是受贈(zèng)人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅。
個(gè)人所得稅，受讓人，并沒(méi)有征收個(gè)人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)文件以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào))文件規(guī)定，不予征稅的四種情形與上述贈(zèng)與人的規(guī)定基本相同。對(duì)四種免稅情形外的受贈(zèng)人，因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
對(duì)受贈(zèng)后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)的稅務(wù)處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈(zèng)與人相同。
契稅，轉(zhuǎn)讓人，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出具。受贈(zèng)人，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))文件規(guī)定，關(guān)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問(wèn)題規(guī)定：對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
當(dāng)然，以上的比較僅從稅負(fù)角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈(zèng)與時(shí)的人情關(guān)系等因素，但如果個(gè)人在處置房產(chǎn)時(shí)還是可以根據(jù)具體情況來(lái)進(jìn)行測(cè)算，而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，以規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)。
簡(jiǎn)而言之：以前，房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予，不管直系親屬還是陌生人之間，都要征收個(gè)稅，這次國(guó)稅總局發(fā)文明確，直系親屬贈(zèng)予房產(chǎn)免征稅，而陌生人之間贈(zèng)予房產(chǎn)征20%個(gè)稅，目的是打擊市場(chǎng)偷逃稅的行為。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋征收個(gè)稅時(shí)，其應(yīng)納稅額為房產(chǎn)贈(zèng)予合同上標(biāo)明的贈(zèng)予房屋價(jià)值減除贈(zèng)予過(guò)程中受贈(zèng)人支付相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)予合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)或贈(zèng)予合同未標(biāo)明房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)或其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅額。
按照現(xiàn)行的稅費(fèi)制度，個(gè)人或單位贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)，都屬于應(yīng)稅行為，需要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅、附加稅費(fèi)等，但如果符合二手房交易優(yōu)惠政策的條件，也可享受相應(yīng)的優(yōu)惠，比如滿兩年可免征營(yíng)業(yè)稅。
這樣的話，通過(guò)贈(zèng)予的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)還不如通過(guò)市場(chǎng)正常交易轉(zhuǎn)讓劃算，一是贈(zèng)予房產(chǎn)需統(tǒng)一繳納3%的契稅，而市場(chǎng)交易非普通住宅僅需1.5%的契稅;二是贈(zèng)予房產(chǎn)還需公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等，總計(jì)下來(lái)，所繳納稅額遠(yuǎn)超過(guò)正常交易的稅額。
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