通過正規(guī)中介買來的二手房已經(jīng)全額付款，只因政策原因辦不了房產(chǎn)證過戶手續(xù)。就在業(yè)主安心在家居住時(shí)，一紙法院“查封令”讓該新房主不知所以。為“保衛(wèi)”自己合法買來的房子，新房主向法院提出“案外人執(zhí)行異議”申請，要求終止查封。
7月中旬，在昆明呈貢買房的市民李某經(jīng)歷漫長的官司后，查封令終于取消，他拿到了寫著自己名字的房產(chǎn)證。李某長出一口氣，眼含淚水：“想起自己的老父親，受這套房子的糾紛困擾，5月份剛剛含恨去世，沒有來得及看到法院的公正判決。”
4年前買房兩年官司后終于過戶成功
此案一二審分別由昆明市呈貢區(qū)人民法院、昆明市中級人民法院進(jìn)行。
法院查明，李某與楊某、夏某于2010年12月6日簽訂《雨花毓秀小區(qū)房屋買賣協(xié)議》，約定楊某、夏某將位于昆明市呈貢新城雨花毓秀小區(qū)明德苑組團(tuán)第E幢第2單元第18層1802號房屋及車位出售給李某，房屋及車位買賣總價(jià)款為人民幣860000元。
由于當(dāng)時(shí)呈貢區(qū)的房產(chǎn)過戶需要土地使用權(quán)證，而該證一時(shí)無法辦理下來，雙方約定在兩日之內(nèi)辦理全權(quán)委托公證，公證辦理完畢之日由李某一次性付給楊某、夏某人民幣810000元，剩余50000元作為尾款，辦理完房屋及車位的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)一次性支付。
2010年12月8日，李某通過銀行支付楊某、夏某房款810000元。2012年2月5日，夏某以急需用錢為由向李某借款50000元，且雙方當(dāng)場約定以此借款抵作購房尾款。至此，雙方約定的房屋及車位的全部價(jià)款已全部付清。
2013年1月，孫某以楊某、夏某欠其款601446元為由，向呈貢區(qū)法院申請將尚登記在楊某、夏某名下的座落于昆明市呈貢區(qū)雨花毓秀小區(qū)明德苑組團(tuán)第E幢第2單元第18層1802號房屋予以查封，后張貼公告并準(zhǔn)備拍賣。
2013年7月22日，李某向呈貢區(qū)法院提交案外人執(zhí)行異議申請。
2014年1月8日，呈貢區(qū)法院作出停止對該爭議房屋執(zhí)行的判決。
2014年6月9日，孫某上訴至昆明中院的訴訟請求被駁回，維持原判。
從2013年8月1日開始，呈貢區(qū)放寬了房產(chǎn)過戶條件，此房沒有土地證也可過戶了。2014年7月中旬，李某順利將房產(chǎn)證變更到了自己名下。
爭議焦點(diǎn)一
新房主與舊房主之間是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系
庭審辯論時(shí)，孫某表示，李某與楊某、夏某之間的房屋買賣關(guān)系是虛假的，雙方是委托管理關(guān)系。
法院查明，李某提交的房屋買賣協(xié)議、銀行客戶回單、個(gè)人存款交易明細(xì)查詢、中介服務(wù)協(xié)議、定金收付書、公證書等證據(jù)相互連貫，能夠證明李某與楊某、夏某在昆明良園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹下簽訂了房屋買賣協(xié)議，李某支付了房款的事實(shí)。
李某與楊某、夏某未對房屋買賣協(xié)議進(jìn)行公證，而是對辦理房屋、車位的產(chǎn)權(quán)登記、領(lǐng)取相關(guān)憑證等事項(xiàng)進(jìn)行委托公證，亦符合二手房交易習(xí)慣，旨在保護(hù)買受人的利益，防止出賣方一房多賣。
孫某雖主張李某與楊某、夏某之間不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，但無任何證據(jù)予以證實(shí)。
爭議焦點(diǎn)二
房屋買賣關(guān)系雙方簽訂的協(xié)議是否合法有效
孫某認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議違反了城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)屬無效。
法院查明，只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。結(jié)合本案中李某與楊某、夏某簽訂的房屋買賣協(xié)議，不存在合同無效的法定情形。
首先，楊某、夏某是在房屋查封前與李某簽訂房屋買賣協(xié)議，楊某、夏某無欺詐、脅迫、惡意串通行為。其次，該房屋買賣未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，李某與楊某、夏某簽訂的房屋買賣協(xié)議是合法有效的。
爭議焦點(diǎn)三
案外人執(zhí)行異議是否成立
據(jù)介紹，案外人執(zhí)行異議的訴訟請求是請求法院停止對執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行，訴訟的目的在于通過訴訟阻卻對執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，是我國民訴法中唯一一種允許當(dāng)事人在訴訟請求中允許提出阻卻對執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行的訴訟。
而在本案中，法院不得查封、扣押、凍結(jié)未辦理過戶登記手續(xù)的房屋需滿足三個(gè)條件：1、第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款;2、第三人對房屋實(shí)際占有;3、第三人沒有過錯(cuò)。
法院認(rèn)為，第一、李某已支付了全部房款。第二、從李某提交的房屋裝修、物業(yè)管理、水電煤氣收費(fèi)憑證等證據(jù)可看出，李某在購買房屋后對房屋進(jìn)行了裝修，并將房屋出租、收益，已對房屋進(jìn)行了實(shí)際占有。第三、李某與楊某、夏某簽訂房屋買賣協(xié)議是在一審法院對房屋進(jìn)行查封之前，并非知道房屋已查封還購買。另，訴爭房屋在查封前未過戶亦不是李某的過錯(cuò)。因此，李某對此無過錯(cuò)。
綜上，李某提出的執(zhí)行異議成立，應(yīng)停止一審法院對座落于昆明市呈貢區(qū)雨花毓秀小區(qū)明德苑組團(tuán)第E幢第2單元第18層1802號房屋的執(zhí)行。
據(jù)了解，李某在自己的合法權(quán)益得到維護(hù)后，還制作了錦旗，分別送給了一二審法院和助他依法維權(quán)的單位和個(gè)人。
