市民徐先生為了孩子入學(xué)，打算將父母的一套學(xué)區(qū)房過(guò)戶到自己名下，自“析產(chǎn)”停辦后，如今房產(chǎn)過(guò)戶無(wú)論是通過(guò)“贈(zèng)與”，還是買賣，都會(huì)產(chǎn)生一筆不菲的稅費(fèi)。
據(jù)了解，在房產(chǎn)買賣中，除了要交營(yíng)業(yè)稅，還有個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用。而在房產(chǎn)贈(zèng)與方式中，過(guò)戶受贈(zèng)人除了要交部分公證費(fèi)外，還要交契稅。那么，如果是直系親屬間過(guò)戶房產(chǎn)，選擇贈(zèng)與方式還是買賣方式劃算呢?有關(guān)人士表示，兩種過(guò)戶方式各有利弊，要視不同情況而定，其中，房齡是否滿5年是一個(gè)主要考慮因素。
買賣過(guò)戶：產(chǎn)權(quán)5年以上最省錢
徐先生的這套房子，要考慮幾種情況，選擇費(fèi)用開(kāi)支最少的去做。目前，徐先生名下沒(méi)有住房，不受“限購(gòu)”政策的限制，可以通過(guò)二手房買賣的方式，取得其父母名下的這套房子。
目前，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，如是“家庭首套住房”，面積在90平方米至140平方米的，可享受“減半”的契稅優(yōu)惠政策，即征收1.5%契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90 平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭首套住房的，即征收1%的契稅；非家庭首套住房，或者雖屬家庭首套住房但面積在140平方米以上的則應(yīng)繳納3% 契稅。(詳見(jiàn)右表)
此外，賣方也要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。如果徐先生的父母轉(zhuǎn)讓給他的是“家庭唯一住房”，且購(gòu)入時(shí)間已經(jīng)超過(guò)5年，又是面積小于140平方米的普通住房，那他父母可以免繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，即徐先生父母無(wú)須繳稅；如果徐先生父母名下還有其他住房，購(gòu)入這套商品房的時(shí)間距今還不足5年，則在辦轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)時(shí)，他父母須繳納房屋總價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅和總價(jià)1%的個(gè)人所得稅。在這種情況下，徐先生欲獲得這套房子的產(chǎn)權(quán)，他們要付出的代價(jià)會(huì)比較高；如果徐先生父母名下還有其他住房，房子購(gòu)入時(shí)間已經(jīng)超過(guò)5年，這種情況下，他父母可以免繳營(yíng)業(yè)稅，但需要繳納房屋總價(jià)1%的個(gè)人所得稅。徐先生父母欲將這套商品房以二手房轉(zhuǎn)讓的方式過(guò)戶給徐先生，只需要繳納房屋總價(jià)1.5%的契稅。至于他的父母是否需要繳納1%的個(gè)人所得稅，則取決于該住房是否為唯一住房：如該住房系唯一住房，則無(wú)須繳納個(gè)人所得稅；反之，他父母還須繳納個(gè)人所得稅。
贈(zèng)與：產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)最劃算
按照規(guī)定，房屋贈(zèng)與主要繳納的費(fèi)用是契稅以及公證費(fèi)兩種。其中，契稅按照評(píng)估價(jià)的3%征收，公證費(fèi)則是按照評(píng)估價(jià)不同額度等級(jí)征收。從去年10月1日開(kāi)始，我市對(duì)證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、接受遺贈(zèng)的公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整：收益額20萬(wàn)元以下的部分，按1%收??；20萬(wàn)元-50萬(wàn)元的部分按0.8%收??；50萬(wàn)元-200萬(wàn)元的部分按0.6%收?。?00萬(wàn)元-500萬(wàn)元的部分按0.5%收??；500萬(wàn)元-1000萬(wàn)元的部分按0.4%收取；1000 萬(wàn)元以上的部分按0.1%收取，該項(xiàng)收費(fèi)實(shí)行差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)。(詳見(jiàn)上表)
綜上所述，到底是贈(zèng)與劃算還是買賣過(guò)戶劃算，就要從房齡以及住房面積、擁有住房套數(shù)等方面的因素綜合考慮。以一套房齡未滿5年的100平方米普通住宅、評(píng)估價(jià) 200萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如進(jìn)行買賣過(guò)戶，一般情況下，稅費(fèi)全由買方承擔(dān)，則需繳納營(yíng)業(yè)稅：200萬(wàn)元×5.6%=11.2萬(wàn)元，買方首購(gòu)契稅：200萬(wàn)元 ×1.5%=3萬(wàn)元(二套及以上為3%)，個(gè)人所得稅：200萬(wàn)元×1%=2萬(wàn)元，交易費(fèi)：600元，總計(jì)為16.26萬(wàn)元。
如按贈(zèng)與方式計(jì)算，受贈(zèng)人需繳納契稅：200萬(wàn)元×3%=6萬(wàn)元，另需公證費(fèi)20萬(wàn)×1%+30萬(wàn)×0.8%+150萬(wàn)×0.6%=1.34萬(wàn)元，合計(jì)只要7.34萬(wàn)元。
如此算下來(lái)，如果房齡不滿5年，房子以贈(zèng)與的方式過(guò)戶到親人名下，可以比買賣方式節(jié)省8.92萬(wàn)元的費(fèi)用，較為劃算。
如果房齡滿5年，買賣過(guò)戶形式不需交營(yíng)業(yè)稅，所交的費(fèi)用為，契稅：200萬(wàn)元×1.5%=3萬(wàn)元，個(gè)人所得稅(若唯一住房免個(gè)稅)：200萬(wàn)元×1%=2萬(wàn)元，交易費(fèi)：600元，總計(jì)為5.06萬(wàn)元。比贈(zèng)與形式少了2.28萬(wàn)元。因此，房齡不滿5年的話，直系親屬間過(guò)戶房產(chǎn)，贈(zèng)與比較劃算，否則的話，買賣過(guò)戶不僅省錢還省事。如果贈(zèng)與所得的房產(chǎn)再次出售，則要交1%或房?jī)r(jià)差額20%的個(gè)稅。
