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《中華人民共和國物權法》中明確提出“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”而房地產登記則是老百姓最為關注的一種重要的不動產登記。所謂房地產登記是指權利人向國家登記機關申請將房地產物權變動的事項記載于房地產登記簿的事實。以此為基礎建立起來的房地產登記的根據、登記的程序、登記機關及效力等各項制度，即為房地產登記制度。

建立一種較為完善的房地產登記制度，有利于當事人及第三人明確地了解房地產的權屬狀況，防止轉移過程中的欺詐行為，有力維護房地產交易的安全，達到“靜態秩序，動態安全”的法律目的。而我國現行的房地產登記制度由于不動產登記立法的不完善，各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，因此存在諸多的問題。主要有以下幾個方面：

一是登記機構不統一。房地產登記由房產和土地兩個登記機關分別登記，造成登記機關不統一、登記程序不統一、登記效力不統一和權屬證書不統一的狀況，也導致了各個登記機關之間由于機構行政管理重疊，職能交叉，部門利益相互沖突。這樣不僅不利于當事人進行房地產登記，還提高了房地產交易的成本，在實際工作甚至可能造成房地重復抵押的局面，既浪費人力物力，又嚴重影響正常的房地產市場的發展。

二是房地產權屬登記類型的不健全。房地產權屬登記的類型應由登記的目的所決定，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依托，各種具體形式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。在《房屋權屬登記管理辦法》中房地產登記類型為六大類：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記，對于解決當登記權利與真正權利不一致時，如何保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的情況時，這些登記類型明顯不能適應市場條件的需要，必須補充修訂。

三是房地產登記程序的復雜、煩瑣性。因為申請人在申請房地產登記時必須甄別自己要申請的是何種登記類型，應該準備哪些相關資料，可老百姓對于房地產登記了解的程度有不同，他們在辦理登記時有時很難理解一些法律條文條款，以致于為準備申請登記的資料而來回奔波且效果不大，登記機關也將相應增加許多工作量，所以如何提高房地產登記工作的透明度，較好在登記機關和申請人之間搭建一座溝通的橋梁也就顯得尤為重要了。

四是房地產登記公示的不足。房地產登記的內容包括所有權（或使用權）人、所有權（或使用權）性質、房屋狀況、地塊號、土地面積和權利狀態。目前主要實行登記發證制度，而登記資料及登記結果并沒有實現公開查詢，強調保密性，一般只允許房地產登記管理人員、權利人以及公、檢、法機關進行查詢，利害關系人是很難全面了解該房屋的權利情況。

隨著《物權法》的正式實施，我們必須針對以前房地產登記制度存在的弊病進行改進，不再把房地產登記看作是一種政府管理職責，是一種政府的管理行為，而應該認識到它是物權的一種公示手段，因此在《物權法》實施后，我們必須堅持以人為本的科學發展觀，力足于建立一個面向民眾，維護公平和秩序的服務型、現代型的房地產登記制度，真正做到高效、快捷、透明。以下是對未來房地產登記制度的幾點構想：

一、以《物權法》為依據建立統一的登記機關。

針對我國的多個登記機關、多頭登記的現狀，有必要統一房地產登記機關，在政府中設立一個專門負責房地產登記的行政機關。我國正在進行的政府機構改革就是要使一個管理型政府向服務型政府轉變。如果政府職能不轉變，即使由其他形式上獨立的機關來履行登記也難以達到目的。因此要達到避免公權力侵犯私權利的目的，在物權法上是難以實現的。在現有行政體制下，既要維護交易秩序，又要防止公權力對私權利的侵犯，關鍵不在于使房地產登記機關脫離行政機關，而在于轉變行政機關的職能。登記機關的職能主要目的不是在于行政監督和管理，而是服務于市場交易的秩序和安全。

二、完善登記類型，充分保障權利人的利益。

按照《物權法》中的規定在房地產登記類型中增設預告登記、異議登記和更正登記。預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是保護在將來發生的不動產物權變動。也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護。它能很好地限制房地產開發商等債務人以“一房多賣”等方式處分其權利，即“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，有效地保障了債權人將來實現其債權。

更正登記，是權利人、利害關系人或者登記機關發現登記的錯誤而進行的予以更正的登記。它保護了事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或者利害關系依據真正的權利狀態對房地產登記簿記載的內容進行更正，是一種臨時性保護措施。

而對于將事實上的權利人以及利害關系人對房地產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿時就必須申請異議登記了。異議登記的法律效力是登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。這樣能切實保護事實上的權利人或者真正權利人，保證房地產的真正權利狀態，維護了權利人的合法權益。

由于登記機關的職責所限且缺乏必要的實質性審查手段，在很多情況下不能對有權屬有爭議的房產權利歸屬做出判斷，無法更正糾錯。在遇到當事人一方申請更正登記、但權利不同意更正且登記機關確認有難度時，便可運用異議登記，臨時限制。同時告知當事人通過司法途徑解決權屬糾紛。當權利人申請轉移登記時，登記機關又可提示受讓人，該房產存在異議登記，讓當事人預知交易風險。運用這些新的登記類型既可以有效地解決權屬糾紛，減輕登記機關的工作壓力，又可以幫助權利人、利害關系人保護自己，削弱交易風險。

三、簡化房地產登記的程序，提高其透明度，方便、快捷地實現房地產登記。

我們必須改變觀念，不能因登記發證制度而重發證輕登記，把管理職能當成一種權力，應該在申請人申請登記時主動提供業務咨詢服務。申請人經常會認為登記機關辦事效率低，辦理時間過長，雖然這些情況可能是由于登記機關工作人員對辦理登記所需提交資料說明不清，或雖說明清楚但申請人理解不了、忘記遺漏造成，但是我們不能以此推卸責任。我們可以變被動服務臺主動服務，按登記類型提供各種登記類型提交資料清單、粘貼辦事流程指南、設置咨詢電話，安排專門業務咨詢臺，對前來辦理的登記業務做一個初步的資料預審，一次性告知需準備的資料，減輕申請人的來回奔波之苦。還可在房地產交易買賣中引進律師代理，讓律師成為雙方當事人之間合同的實質性法律見證人。這樣既可以讓當事人節約人力物力，在不懂得登記實質內涵的情況下避免法律漏洞。登記機關可以減輕實質審查的壓力，對律師代理的登記業務進行形式審查。