房地產律師講述：房地產產權登記相關知識詳細講解
本文主要闡述了房地產產權登記的概念，內容，種類，不登記的情況，以及登記的產權相關內容。若對房地產產權登記不了解，可通讀本文。房地產產權登記是購房流程中的重要步驟，需要購房者及時辦理產權登記。
1、什么叫房地產登記?
答：房地產登記，是指由法律規定的機構將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上，并頒發房地產權利證書的一種法律制度。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。
2、房地產登記主要記載哪些內容?
答：房地產登記的內容包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、登記、坐標、形狀等進行專門的記載。
3、房地產登記發證工作由哪個部門負責，如何受理?
答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，深圳市房地產主管部門即深圳市規劃與國土資源局是特區房地產登記機關。登記發證工作具體由該局房地產業管理處及屬下各分局房地產登記科負責，登記申請文件由各分局的產權辦文窗口按規定進行受理。
4、有哪些情形的房地產不予或暫緩登記?
答：有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：(一)產權糾紛尚未解決的;(二)涉及違法用地、違章建筑事項，未經處理或正在處理之中的;(三)受理申請后發現申請文件需要修正或補正的;(四)發生《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的);(五)法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其它事由。
5、房地產轉讓時，同時轉讓的有哪些權益?
答：根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或其他公用設施所擁有的權益同時轉移;房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。
6、怎樣申請房地產登記?
答：申請房地產登記，應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》規定的時間向房地產所在地規劃國土分局提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應在規定時間內核準登記，并發給房地產權利證書。
7、房地產的登記種類有哪些，辦文時間需多少天?
答：房地產登記種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時間為90天，轉移登記辦文時間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時間30天。
■總登記
總登記，是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行一次性、統一、全面的產權登記，也稱靜態登記。這是房屋產權登記中最基本的登記。
總登記是一種針對所有房屋產權的普遍性登記，在登記時，不論房屋狀況、權屬狀況有無變化，房屋產權人均有義務依法向登記機關申請登記。房屋總登記后，除建立健全登記簿本身并存檔外，還向權利人頒發房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證，或者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。
■初始登記
初始登記，是指新建房屋者向登記機關申請房屋所有權的登記。初始登記一般為首次取得所有權的登記。
■設立登記
根據物權法理論，他物權產生于既有權利，是原權利人設立的結果，所以他物權登記，稱為設立登記。
■轉移登記
轉移登記也稱之為動態登記，是指在總登記后，房屋所有權因買賣、贈與、交換、轉讓等法律行為而變更時進行的登記。在總登記后，房屋所有權會因各種法律行為和事件而變更，為了公示這種變化，原權利人和新權利人必須辦理轉移登記。
■變更登記
房屋產權變更登記，是指房屋在進行總登記以后，發生了翻建、擴建、拆除等變化而進行的登記。房屋產權變更登記的意義在于，及時公示房屋的變動情況，核實并公開產權人的權利范圍，修正、補充原先的房屋戶籍資料。辦理變更登記以后，產權人應當領取新的房屋產權證書。
■注銷登記
注銷登記，又稱涂銷登記，是指房產權利因拋棄、滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人申請房產登記機關作出原登記權利不復存在的登記。注銷登記的申請人可以是原登記人，也可以是其他受益人。注銷登記有兩種。一種是《城市房屋產權權屬登記管理辦法》第25條規定注銷房屋所有權第登記。具體包括下列情形：(1)申報不實的;(2)涂改房屋權屬證書的;(3)房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;(4)因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。該條還規定，登記機關有權注銷房屋權屬證書。另一種是房屋所有權轉移登記所涉及的注銷登記。辦理房產轉移登記必然注銷原權利人的所有權，收回其產權證書，即必然涉及注銷登記。從范圍上講，注銷登記涉及房屋所有權、土地使用權和他項權。
8、房地產登記的權利人名稱是如何確定的?
答：房地產登記的權利人名稱根據如下辦法確定：(1)企業法人，為該企業法人工商登記時的法定名稱;(2)國家機關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱;(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱;(4)個人，為合法身份證明上的姓名;(5)共有人，為各權利人的名稱或姓名。
9、申請房地產登記，可否委托他人辦理?
答：申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關提交經公證的委托書。
10、哪些房地產登記需由有關當事人共同申請?
答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》規定，房地產的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。
11、哪些房地產登記可由當事人單獨申請?
答：下列情形的房地產登記，當事人可以單獨申請：(1)土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記;(2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記;(3)因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記;(4)變更登記;(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記;(6)因房地產權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產證書等其他登記。
