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　　【案情】 　　2012年8月，李某向王某借款人民幣100000元用于買房。當年9月李某在某房地產公司預購了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，約定房屋交付時間為2015年12月31日前。李某將該預售房向縣房地產管理局申請辦理了房屋預告登記。李某向王某的借款到期后，經多次協商，李某仍未及時向借款人王某歸還借款。2013年12月，王某將李某訴至法院，案件經法院調解后進入法院執行程序。在執行過程中，申請人王某向法院反映，被執行人李某在某房地產公司預購了一套商品房。經執行法官到縣房地產管理局調查核實，申請人反映的情況屬實。 　　【分歧】 　　對該套預售商品房能否進行查封存在爭議? 　　第一種意見認為，預售商品房是房地產開發企業依據國家相關法律法規向社會銷售的尚未建成的商品房，因現階段商品房尚未建成，且根據雙方簽訂合同，只有當購房人付清了房款，預售房屋的所有權才歸購房人所有，目前商品房的權屬處于不確定狀態，所以不能對該房屋進行查封。 　　第二種意見認為，被執行人就預售的商品房辦理了房屋預告登記，且對預售商品房有可期待利益，當李某向房地產公司支付完合同的對價后，被執行人可以依據合同及預告登記，獲得預售商品房的所有權，所以能夠對該套預售商品房可進行預查封，待李某正式獲取所有權后，依法轉為正式的查封。 　　【評析】 　　筆者贊成第二種意見。分析理由如下： 　　本案中，因為李某對該預購的商品房并不具有真正的所有權證書，而只是一種預告登記，法院能否根據王某的申請對李某購買的期房進行查封、拍賣等強制措施。如果不能對李某購買的期房進行查封拍賣，則申請人王某的債權無法得到保障，若一定要都等到李某對該房屋享有所有權后才可以查封，亦對申請人保障不公平。 　　根據《中華人民共和國物權法》第二十條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記”。房屋預告登記是指為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記使已登記的不動產物權變動請求權經過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。依據雙方簽訂的《商品房買賣合同(預售)》的約定，預售商品房的原始所有人為房地產開發公司，房屋買受人應根據合同約定向房地地產開發公司支付價款，房產開發企業于房屋建成后按約定期間向房屋買受人交付房屋，轉移所有權。關于預告登記的效力，學界研究一般將其表述為權利保全效力、順位保全效力及破產保護效力(或完全效力)。預告登記均旨在限制不動產處分，并賦予預告登記權利人對物權變動的請求權具備對抗第三人的效力。預告登記成為不動產物權變動的公示制度，促成了一種即安全又公正的不動產交易內部秩序，極大地滿足了經濟發展對不動產交易的需求。由于預告登記權人并不是房產的所有者，所以人民法院不能直接查封預告轉讓登記的房產。但是，預告登記權人對預告轉讓登記的房產享有被物權化的請求權，無特殊情況，預告登記權人即為預告登記房產將來的所有人。根據我國民訴法的規定，“權利”也可以作為被查封的對象，實物中，如被申請人享有的債權可以作為被查封的對象。依理轉讓預告登記房產在預告登記權人為被執行人時，也可以進行預查封。因此，預告登記的不動產具有成為被查封對象的理論基礎。 　　根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的第十五條第(三)項規定，對于“被執行人購買的……商品房預告登記的房屋”，人民法院可以預查封的規定，即便買受人對房屋不具有所有權，只要辦理了預告登記，人民法院仍可以對該房屋進行預查封。當房屋權屬在預查封期間登記到預告登記權人名下時，預查封登記自動轉為查封登記。預查封轉為正式查封后，查封期限仍從預查封之日起開始計算。預告登記的房產在查封期間失效，則房屋所有權歸房地產公司，執行法院應解除預查封。但是，可以根據商品房買賣合同的約定，可實際執行開發商應返還買受人的價款。通過對買受人的房屋進行預查封，可以督促被執行人盡快履行法律義務，若不履行，可能會導致多重的負面效果，購買的商品房被法院依法拍賣、銀行不提供房屋貸款、交付的購房款被法院依法扣劃等。綜上，法院可以對李某購買的商品房進行預查封。 　　(作者單位：江西省石城縣人民法院)