因房貸新政導致購房者首付比例增加和持有成本的增加，使購房者紛紛以國家政策有變為由退房或者解約，導致新商品房和二手房買賣合同糾紛一時增多。那么國家政策的變動能否作為退房或者解約的法定理由呢？我國《合同法》規定不可抗力可以免責，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發生不可抗力使合同不能履行或者不能實現合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向對方承擔任何責任。那么什么是不可抗力呢？
所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。構成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，它在合同訂立后的發生純屬偶然。當然，這種預料之外的偶然事件，并非是當事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當事人完全不能預見。但是由于它出現的概率極小，而被當事人忽略不計，把它排除在正常情況之外，但結果這種偶然事件真的出現了，這類事件仍然屬于不可預見的事件；B.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發生是因為債務人不可控制的客觀原因所導致的，債務人對事件的發生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發生。債務人對于非因為可歸責于自己的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務。
不可抗力事件的不可預見性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類和自然界可能發生的種種偶然事件。根據司法實踐，不可抗力事件的范圍主要由兩部分構成：一是由自然原因引起的自然現象，如：火災、旱災、地震、風災、大雪、山崩等；二是由社會原因引起的社會現象，如 ：戰爭、動亂、政府干預、罷工、禁運、市場行情等。一般來說，把自然現象及戰爭、嚴重的動亂看成不可抗力事件是公認的，而對上述事件以外的人為障礙，如政府干預、不頒發許可證、罷工、市場行情的劇烈波動，以及政府禁令、禁運及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭議。
然而，這次國家對房地產出臺的新政旨在打壓過高的房價，抑制投機炒房活動帶來的不利影響，不是不可預見的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過去，2007年出臺過類似的調控政策；二、房價虛高到了泡沫階段，已經高到了全國人們喊打的地步了，作為投資或者普通購房者理應該預見到國家可能有嚴厲調控房地產市場政策出臺，且國家相關部門一再先期強調將遏制房價過快上漲，特別是春節前后一段時間，但是很多投資者或者購房者并沒有在乎國家的這個打壓房價的跡象，仍大量進行投機活動或者高位購置房產，顯然是有所預見但是輕信市場仍還會大漲。所以本律師認為本次國家對房地產出臺的新政不能作為購房者不可抗力解約的法定理由，但是不排除可以作為情勢重大變更，予以變更合同，甚至解除合同。
