統籌城鄉發展,簡而言之, 就是推進城鄉一體化, 即城鄉一體、統籌推進的城市化。黨的十七大報告明確地提出:“統籌城鄉發展, 推進社會主義新農村建設。”今日之中國, 正在演繹著城鄉統籌發展之新的希望、新的生活和新的文明, 正在落實科學發展觀, 破解城鄉二元結構的堅冰, 統籌城鄉經濟社會發展, 推進城鄉一體化。近年來, 圍繞農村土地制度改革、農村住房產權改革、實現城鄉統籌發展, 成為經濟理論與實踐的熱點話題。而農村住房產權改革中, 又以“小產權房”問題呈現的矛盾更深、情況更為復雜, 如何解決“小產權房”問題, 值得探索。
一、小產權房的界定
目前，關于小產權房的界定十分混亂，沒有具體的界定。但作為小產權房，具有如下特征：
(1)小產權房是建在集體所有土地之上;
(2)小產權房屬于商品性住宅;
(3)小產權房沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發的產權證;
(4)小產權房的供給主體是鄉鎮和村委會;
(5)小產權房地處城郊。
另外，還有一點需要明確，就是這些商品性住宅出售給了集體組織成員以外的人員(主要是城市低收入階層)。
綜上所述，我們將小產權房界定為，所謂小產權房是指地處城郊，由鄉鎮和村委會組織開發，建在集體所有的土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發的產權證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。另外，還有與小產權房相近的鄉產權房。實際上，鄉產權房只是由鄉政府或村政府頒發產權證的小產權房，主要是強調產權證的發放單位。
二、小產權房的現狀
截止2006 年底, 中國城鎮人口已達到5177 億, 城鎮化水平已達到40% 多。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮、新農村建設、城鎮居民的依法建造、村集體直接開發、合作開發、各種形式的信托持有等多種途徑, 小產權房已大約50 億平方米, 約占現存中國農村270 億平方米村鎮住房的20% 以上。伴隨著多樣化的城市試點, 小產權房的規模還在不斷增加, 目前總體上接近我國120 億平方米城鎮住房的40% , 小產權房已經成為中國最重要的房產權利類型之一。
全國房價的高漲給小產權房的大量出現留下空間。現階段之所以出現大量的小產權房, 主要有以下幾個原因：一是轉軌時期城市人員增加過快, 需求大于供給, 但由于商品住房價格上漲過高, 使得大量的城市人員只得在城郊購買住房。二是城市化過程中, 農民的土地耕種權益發生變化, 出于自身利益考慮, 農村農民利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利。三是在政府開展的新農村建設運動中, 村里對原來的宅基地進行統一規劃、集中建房, 不損失耕地總數又多建房, 在自住的同時又能出售。我國現有法律對出售“小產權”房的處罰有明確規定, 至少要沒收違法所得, 但時至今日, 尚未有一起因出售“小產權”房而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體。對于目前已蔚然成風的“小產權”房買賣, 確實存在著因所謂的“法不責眾”而不了了之的現象。
政府制度上的弊端。前幾年國家對城市人群購買宅基地控制不嚴格, 很多人都是直接購買宅基地自建房屋, 這樣小產權房并沒有什么市場。但是現在國家對農村宅基地控制越來越嚴格了, 明確規定城市戶口不能購買宅基地, 必須是本村的農民才能購買。購買宅基地的難度提高了, 而不論是城市居民還是農村居民, 又存在著對住房的需求, 鄉產權房無疑提供了另外一種供給。所以在不能購買農村宅基地自建房屋的情況下, 轉而追求鄉產房的現象便愈演愈熱。此外, 小產權房帶來的隱患是蓋一棟小產權房，就少一塊土地, 在沒有規劃先行的情況下, 會導致土地資源的無章管理以及大量流失。
三、小產權房與城鄉發展
小產權房的產生和興盛不是偶然的, 它是我國大中城市住房保障嚴重失衡的產物, 也與我國近幾年城市化和市場經濟的迅速發展息息相關。從1998年開始, 我國全面停止實物分房, 實行住房分配貨幣化, 確立了占人口少數的高收入者自行購買商品住房, 占人口絕大部分的中低收入者則實行城鎮住房保障的政策。但在隨后的發展中, 尤其是最近幾年, 大中城市地價快漲, 房地產商大量囤積土地。在地方政府土地財政和商品房高利潤的誘使下, 開發商大肆開發商品房, 占城鎮住房需求量80%以上的只有微利的經濟適用房和無利可圖的廉租房的發展卻非常緩慢, 造成大中城市保障住房嚴重不足, 住房市場出現嚴重結構性失衡。這種失衡一方面造成了大中城市中低收入者的住房需求無法滿足, 另一方面卻為周邊農村廉價的“小產權房”的產生和發展提供了機遇, 成為催生“小產權房”迅速發展的首要因素。
當然, 除此而外, “小產權房”的出現與火熱還有其他很多原因。
一是“小產權房”價格低廉, 交通便利快捷, 其顯著的比較優勢順應了市場的需要。許多大中城市的普通民眾難以承受城市昂貴的房價, “小產權房”遠離大中城市, 土地廉價甚至不存在土地出讓金和相關稅費, 房價自然低廉, 這成為吸引消費者的一個有利因素。而且“小產權房”鄰近大中城市, 都有與大中城市相連的高速快捷的現代交通網絡, 這更堅定了消費者購買的決心。“小產權房”就這樣以其價廉物美的優勢迅速進入大中城市的房地產市場。
二是在政府以地生財的示范效應下, 在新農村建設的沖動下, 在市場的誘惑下, 鄉村想要急速改變農村落后面貌的結果。因為建造買賣“小產權房”可以大大提高土地的收益, 改善鄉村生存環境, 實現鄉村跨越式持續快速發展。一些城郊農村有連片的商品住宅，建有醫院、幼兒園、健身館、超市、物業管理、高爾夫球場等完善的配套設施。不僅豐富和便利了小區居民的生活, 還解決了當地村民的就業, 新農村實現了快速和可持續發展。
三是城市化的飛速發展催生了眾多不同的住房需求。除了城市中低收入居民對廉價住房的需求外, 我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養老住房的需求。與“便宜”、“環境清靜”的“小產權房”相比, 大都市的喧囂和房價的昂貴已不是老年人退休養老的合意選擇。當然, 他們紛紛購買“小產權房”有的也還有另外一個原因, 就是可趁機把都市的房子讓給在那里工作的子女。另外, 受戶籍限制的城市“漂流”族也是“小產權房”的重要需求者。很多到大中城市闖蕩的年輕人, 開始往往都是租房住, 等到三五年后, 在城市的事業已扎下根基, 便想安頓家庭,不愿再“漂”下去了, 有限的存款讓他們只好選擇“小產權房”。
