小產(chǎn)權(quán)房，又稱農(nóng)民房，它并不是一個(gè)法律上的概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指農(nóng)民未繳納土地出讓金等費(fèi)用，在自家宅基地或農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。其房產(chǎn)證少數(shù)為國(guó)家房產(chǎn)部門頒發(fā)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)、鎮(zhèn)或街道政府、村民委員會(huì)或村民小組或某公司頒發(fā)。有的連當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)政府、村民委員會(huì)或村民小組頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產(chǎn)權(quán)證的房屋。
1、集體建設(shè)用地用二商品房開發(fā)目前處于限制事管制階段，國(guó)家尚未出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化尚地定論，因此購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”尚存在可能導(dǎo)致合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣人出示該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗(yàn)證核實(shí)，否則不能購(gòu)買。實(shí)踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，通常為違法建筑 ，很有可能會(huì)被強(qiáng)拆。
3、即使是購(gòu)買合法建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
不能取得產(chǎn)權(quán)證，合同雙方僅存在債權(quán)。房子建成后，盡管出賣人有處分權(quán)，但對(duì)于買受人來說，因其未備案，不能辦理權(quán)屬變更手續(xù)，所以雙方未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第 三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
4、普通商品房的開發(fā)商，其開發(fā)資金受到銀行和有關(guān)政府部門的監(jiān)管，而“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)資金使用，處于無人監(jiān)控的狀態(tài)，容易出現(xiàn)問題。監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
5、法律效力風(fēng)險(xiǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般以認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋 買賣合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織 和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
