小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，那么小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣法律有哪些限制呢?
一、小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎
我國(guó)有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對(duì)土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定，特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國(guó)對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法，對(duì)城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。
城市國(guó)有土地只有經(jīng)過(guò)合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的根源。這樣的國(guó)有土地和集體土地的二元式劃分，導(dǎo)致了土地一級(jí)市場(chǎng)國(guó)家壟斷，造成二者事實(shí)上的不平等。
一方面，農(nóng)民在征收中獲得的補(bǔ)償與市場(chǎng)價(jià)值相差太大，就自主建房出售;
另一方面，現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)太高，城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購(gòu)買(mǎi)房屋，只能另找門(mén)路。由于農(nóng)村房屋便宜，于是很多城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。
二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣的法律限制
(一)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣的法律限制
目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。
按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。
另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
(二)小產(chǎn)權(quán)房是否合法?
1、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的根本區(qū)別是什么?
國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。
2、小產(chǎn)權(quán)房是否合法?
根據(jù)目前的法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房產(chǎn)所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，不能抵押、不能貸款，不允許買(mǎi)賣或進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)、再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。因此，面對(duì)價(jià)格誘惑的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者一定要謹(jǐn)慎。
