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經(jīng)濟(jì)適用住房，“借名買房”當(dāng)心房財(cái)兩空
日前，香坊區(qū)法院審理并判決了一起親屬間的債務(wù)糾紛，判決潘某(化名)支付給她的外甥女張某(化名)購房與裝修款13萬余元，雙方對這個判決沒有異議，均沒有提出上訴。
早在2003年，家住哈爾濱市原動力區(qū)的潘某，有一套廠區(qū)的住房，雖然面積只有十幾平方米，但聽說這個廠區(qū)房要動遷，就和自己的外甥女商量能否用錢先把這個公產(chǎn)房買斷，這樣就可以在動遷后得到一套新的房子。由于買斷的錢和動遷后新房的差價潘某無力承擔(dān)，就希望外甥女張某拿這筆錢出來，而且告訴張某他們買這個房子是為了讓自己的母親、張某的外婆居住的。張某覺得自己能出錢買房的話，就能以較小的代價為自己的外婆弄一個養(yǎng)老的地方，于是她就答應(yīng)了。在拿出錢之前，她還和自己的姨母潘某簽訂了一份協(xié)議，基本內(nèi)容就是現(xiàn)有房屋的買斷款和以后新房差額部分都由張某承擔(dān)，以潘某的名義買下房產(chǎn)后，必須由張某的外婆居住。
到了2005年，房子建成，潘某被通知交款進(jìn)戶。張?jiān)诮豢钸M(jìn)戶后，為了能讓外婆盡快住進(jìn)新房，馬上就對房屋進(jìn)行了裝修。在裝修結(jié)束后，張某催促姨母潘某將自己的外婆送過來居住。可潘某看到裝修后的房子改變了主意，她想自己住到這里，就把自己的母親送到了老人院，并要強(qiáng)行搬進(jìn)去居住。張某阻止其居住并強(qiáng)烈要求按照原來的約定讓其外婆居住，結(jié)果雙方發(fā)生了僵持。張某表示如果潘某不按照原先的約定辦，她就要起訴到法院；而潘某則認(rèn)為房子所有權(quán)人是自己，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證和土地使用證上的名字都是自己的，自己有權(quán)利處置這所房子。
在這種情況下，張某將潘某告上了法庭，連同購房發(fā)票、裝修發(fā)票以及她與潘某爭執(zhí)時的錄音資料等一并提交到了法庭。開始她本想要求法院判決讓她的外婆住進(jìn)新房子，但潘某的丈夫提出張與潘簽訂的協(xié)議他并不知情，所以應(yīng)為無效。在律師的建議下改變了訴訟請求，要求潘某支付給她包括購房款和裝修款在內(nèi)的共13萬元。法院在審理后判決，潘某對該房屋享有所有權(quán)，但必須支付給張某包括購房款和裝修款在內(nèi)的13萬元。
法律解析
周飛律師認(rèn)為：
在法律上，本案存在著潘某與張某誰更具有房屋所有權(quán)的問題。
首先，前者要明確的是誰是爭議房屋的所有權(quán)人。由于潘與張之間爭議實(shí)質(zhì)就是對該房屋的使用支配權(quán)利。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”《物權(quán)法》中規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這些規(guī)定明確的是，我國實(shí)行不動產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)。從本案例看，雖然張主張是她出資購買的房屋，但由于經(jīng)過登記公示的物權(quán)人是潘，所以從法律上進(jìn)行判斷，潘才是房屋的物權(quán)所有人。如果在法庭上張?zhí)峁┎怀龈鞣N票據(jù)和錄音等證據(jù)，她那13萬元也很可能無法要回。
其次，這個房屋對潘來說是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對于如何處置房屋的任何協(xié)議必須由潘的丈夫與潘共同簽字才能生效，而是事前張只與潘本人簽訂了協(xié)議，所以該協(xié)議不應(yīng)該具有法律效力。
經(jīng)濟(jì)適用住房，“借名買房”基本上不行
張某想以潘某的名義購買相對低價的房屋為自己的外婆居住，雖然愿望是很好的，但她遇到了一個重要的法律問題，就是借名買房。最近一段時間，房價不斷上漲，政府為解決低收入和中等收入家庭的居住問題，推出了價格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定了申購者須具備的條件。有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買房，于是，有人就想借他人名義買房，但是，這類合同是否有效，如何操作才能保護(hù)自己的權(quán)益？為此，記者采訪了房產(chǎn)專業(yè)律師張博。張律師介紹到這里存在著兩個嚴(yán)重的問題。第一，合同的效力問題；第二，房屋買賣的風(fēng)險問題。
首先，關(guān)于合同的效力問題。借名買房，指以借他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，名義買房人和實(shí)際買房人簽訂合同，約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實(shí)際買房人名下，實(shí)際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購買價和市場價的差價作為對價，這叫借名買房合同。在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項(xiàng)針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會公共利益。
其次，即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風(fēng)險。具體有兩點(diǎn)，第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風(fēng)險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實(shí)中一旦涉訟，實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無效，實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題；第二類風(fēng)險可以稱為客觀上的風(fēng)險，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，在該段時間內(nèi)，如果名義買房人對他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買房人只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
律師提醒讀者，“借名買房”一定要注意兩點(diǎn)，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分，從價值角度評價，不論是動產(chǎn)，還是不動產(chǎn)，它都有一定的價值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權(quán)人，對方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。