買賣完成后,賣家要求裁定合同無效,買家要額外再給錢?馮先生買房就遇到了這樣的事情。2013年3月，馮先生以高價購入一套房產(chǎn)，交易完成并成功過戶，但是沒想到適逢國家樓市新政出臺,房價蹭蹭地飆升,自己剛買的房子也長了不少。正在暗自竊喜的馮先生怎么也沒有想到房子過戶幾個月后原房主多次向廣州市仲裁委員會提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求,但被駁回。其后,原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求,廣州市仲裁委員會于2016年3月1日作出裁定,變更《存量房買賣合同》交易交割為2774683元,馮先生支付房屋差價444683元。
馮先生是廣州市花都區(qū)人,50多歲,對房產(chǎn)投資頗有心得，還有著豐富的投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。在2012年11月,他在廣州市越秀區(qū)做地產(chǎn)中介的朋友王先生告訴他一個好消息:“有個好房子可以投資。”王先生所說的房子在當(dāng)?shù)氐聂[市街，
房產(chǎn)面積130平方米(包括公攤面積)，房子面積很大,不僅如此該房地還位于傳統(tǒng)名校區(qū),小學(xué)學(xué)位是署前路小學(xué),該房產(chǎn)是房改房,房齡50年,其產(chǎn)權(quán)人是99歲的馬某和年近90的牟某。馮先生以自己多年的炒房經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為這房子升值潛質(zhì)非常的大，所以值得自己購買，遂聯(lián)系了房子的產(chǎn)權(quán)人，并談妥了賣房的事宜。
在2012年11月27日,馬某和牟某在其兩個女兒的陪同下在南方公證處進(jìn)行了委托公證,委托一位姓單的女士全權(quán)處理該套房產(chǎn),至2013年3月12日,馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》,約定合同交易價格為200萬元,實(shí)際交易價格233萬元。當(dāng)年3月20日,馮先生完成過戶。
從買房，到公證，再到過戶，這一切都進(jìn)行得非常順利,“我還真以為撿到寶了,這套房子最大的優(yōu)勢是面積較大,是優(yōu)質(zhì)學(xué)位房,裝修了做投資應(yīng)該錯不了。”馮先生在拿到房產(chǎn)證的時候覺得這個房子買的真的很值，自己心中難掩興奮，并且馮先生立馬就對房子進(jìn)行了精裝修，前后共花費(fèi)了44萬元多。更讓馮先生感到開心的是，房子在過戶之后，正好國家地產(chǎn)新政策出臺,二手樓房價急劇上升。正在心中暗自竊喜的馮先生卻怎么也沒有想到接下來他所要面對的事情。
就在房子賣出之后沒過幾個月，原房主馬某和牟某及他們的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會提出仲裁申請,申請裁定這次房屋買賣合同無效欲收回房子。原房主的兒子馬先生是委托代理人,其申請仲裁稱,父母常年生病,父親99歲,母親近90歲,兩人在簽署合同時已無民事行為能力,其在南方公證處進(jìn)行的委托單女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托涉嫌違反程序,父母按手印和蓋私章都是其女兒幫忙進(jìn)行的,馬先生申請裁定單女士與馮先生簽訂的《存量房買賣合同》無效,馮先生應(yīng)該返還該套房產(chǎn)。馬先生還向廣州越秀區(qū)人民法院申請財(cái)產(chǎn)保全,涉事房屋后被法院查封。
2014日1月29日,廣州市仲裁委員會進(jìn)行查證后認(rèn)為,原房主辦理了《公證書》,授權(quán)單女士全權(quán)處理出售涉案房屋、收取購房款、辦理交易過戶手續(xù),單女士與買方馮先生簽訂《存量房買賣合同》,原房主收受購房款并完成過戶,這一過程中并沒有證據(jù)反映交易存在違法違規(guī)情形且沒有證據(jù)證實(shí)原房主對交易過程和交易價格存在異議,廣州市仲裁委員會作出裁決,駁回了原房主及馬先生的仲裁申請。其后,馬先生又向廣州市中級人民法院提起民事訴訟,要求撤銷廣州市仲裁委員會(2013)第2216號裁決,廣州市中級人民法院經(jīng)審理駁回了該申請。在此期間,馬先生的父母馬某和牟某相繼在2014年8月至10月間去世。
馮先生本想一波已平,未想一波又起。2014年3月5日,廣州市仲裁委員會又受理了馬先生的仲裁申請,馬先生以當(dāng)年房屋交易價格明顯低于市場價格顯失公平為由,申請馮先生支付房屋差價款。經(jīng)評估公司評估,涉案房屋在交易期間估計(jì)為2774683元,與實(shí)際交易價相差444683元。2016年2月25日廣州市仲裁委仲裁庭經(jīng)審理后裁定,因申請人馬某和牟某在簽訂合同時處于劣勢,缺乏經(jīng)驗(yàn),雙方的權(quán)利義務(wù)不對等,可以認(rèn)定為顯失公平,房屋總價格應(yīng)認(rèn)定為評估價2774683元,馮先生應(yīng)向申請人補(bǔ)償差價款444683元。
“這實(shí)在是太冤了。”馮先生說,馬先生在提出仲裁申請中稱,他與房產(chǎn)中介及馬某和牟某的代理人單女士存在合伙騙購房屋的情況,“我以前都不認(rèn)識原屋主,現(xiàn)在想想,這次交易原本就是個騙局,現(xiàn)在房子裝修了幾十萬元,房價也漲起來了,卻動不了。”馮先生稱,他用來投資房子的錢也是到處借來的,現(xiàn)在朋友們天天催債,他“腦袋都大了”。
現(xiàn)在馮先生已向廣州市中級人民法院提出撤銷仲裁裁決的申請,馮先生及其代理律師認(rèn)為,廣州市仲裁委員會在2016年作出的裁決明顯有失偏頗,其一馬先生仲裁申請變更房屋交易價格已過一年失效,仲裁委不應(yīng)支持其仲裁請求;二是本次仲裁申請實(shí)際是申請人“偷換概念”的重復(fù)申請,該裁定違反了“一事不再理”的原則;三是本案不符合“明顯不合理的低價情形”,不存在買賣價格明顯低于市場價格的顯失公平的可變更或撤銷的法定情形。
滬律網(wǎng)上海合同律師提醒：《合同法解釋（二）》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，其追求的價值目標(biāo)，是公平和公正。情勢變更原則的適用條件：（1）須有情勢變更之事實(shí)；（2）情勢變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前；（3）情勢變更須是當(dāng)事人所不能預(yù)見的，且有不可預(yù)見之性質(zhì)；（4）因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。
本案中，馮先生買房后，正好國家地產(chǎn)新政策出臺,二手樓房價急劇上升，確實(shí)屬于情勢變更的范圍，但是否如馬先生所說合同內(nèi)容顯示公平，還有待考證。但是仲裁委讓馮先生向申請人補(bǔ)償差價款444683元，其本身該仲裁存在爭議之處，或許馮先生與馬先生一家都為情勢變更承擔(dān)責(zé)任這樣的仲裁裁決才更顯公平。
