近日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，不是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”，而是更為嚴(yán)厲的“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以此為準(zhǔn)有80%的交易房源將被認(rèn)定為二套房。
政策解讀>>>
案例1
王先生目前住的一套房子上有他和父母的名字，目前到了適婚年齡的他希望再購(gòu)置一套婚房。由于之前沒(méi)有動(dòng)用過(guò)貸款，因此在看中楊浦一套房子之后，簽訂了購(gòu)房合同。但是在申請(qǐng)貸款后，銀行告知，在房屋信息系統(tǒng)上有他的記錄，可能目前購(gòu)房算作二套房。
業(yè)內(nèi)分析
通知中明確，借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，但是在當(dāng)?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)中，其家庭已經(jīng)登記有一套住房(及以上)的，將被認(rèn)定為二套房(及以上)。家庭成員的范圍包括申請(qǐng)貸款人以及他的配偶和未成年子女。但是某銀行人士表示，產(chǎn)證上的未成年子女現(xiàn)今到了適婚年齡而再次購(gòu)房是否被視為二套房目前還不確定。
案例2
吳先生原先手上有一套50平米的老公房，為了結(jié)婚，想買(mǎi)一套位于松江的面積在110平米的新房，在出售了老公房之后，吳先生申請(qǐng)貸款，但是卻被告知，由于之前申請(qǐng)過(guò)貸款，因此目前按照認(rèn)房認(rèn)貸的原則，就是要按照二套房來(lái)執(zhí)行?
業(yè)內(nèi)分析
“認(rèn)貸”即借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房。如果借款人此前貸款買(mǎi)的房子已賣(mài)了出去并還清貸款，此次買(mǎi)房是否算二套房(及以上)，目前所有銀行表示還在等具體細(xì)則后的總行通知。
案例3
已婚的張小姐近日看中一套位于金山的住房，打算用作投資，原因是從征信系統(tǒng)上看，張小姐依然單身，目前丈夫名下的房子是在兩人婚前購(gòu)置的，因此張小姐認(rèn)為自己還有一個(gè)享受首套房?jī)?yōu)惠的名額。但是新政出臺(tái)后，銀行除了通過(guò)征信紀(jì)錄之外，還會(huì)通過(guò)面測(cè)、面談及居訪等形式，進(jìn)行調(diào)查。
業(yè)內(nèi)分析
根據(jù)新政，如果申請(qǐng)人已經(jīng)買(mǎi)了房，但是在房屋登記信息系統(tǒng)中查不到信息的，銀行可通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式，盡責(zé)調(diào)查，以確認(rèn)此次為二套房(及以上)。
記者從采訪中了解到，目前對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸的執(zhí)行，各個(gè)銀行的執(zhí)行力度還不同，但是值得肯定的是，二套房在界定和貸款審批明顯從嚴(yán)，并且有趨緊的趨勢(shì)。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
新政或誤傷改善型需求
對(duì)于此次二套房的明確定義，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授印堃華認(rèn)為，現(xiàn)有的政策對(duì)于市場(chǎng)過(guò)于嚴(yán)厲。從二套房認(rèn)房認(rèn)貸來(lái)說(shuō)，實(shí)際是誤傷了不少改善購(gòu)房需求，而實(shí)際上在這部分人群中很多是梯度消費(fèi)，被限制并不合理。其次，土地增值稅和預(yù)期中的房產(chǎn)稅，這部分成本最后會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者中，增加成本，從而抑制了成交量。但是另一方面，土地供給卻跟不上，嚴(yán)重影響了供給。這樣的結(jié)果很可能是成交上不去，價(jià)格下不來(lái)。
華東師范大學(xué)教授華偉則認(rèn)為，二套房是微觀的調(diào)控，但目前調(diào)控者沒(méi)有把投資、改善以及初次購(gòu)房群體分而治之，投資者成為最先占便宜，卻最后挨板子的群體，而一些首次購(gòu)房和改善群體卻被誤傷，這與目前中央提倡的房地產(chǎn)健康合理發(fā)展是有悖的。對(duì)于目前提出的要增收土地增值稅，華偉個(gè)人持反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@加重了稅收，增加開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移稅收的動(dòng)力，最后只能導(dǎo)致消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)的后果。
四成網(wǎng)友認(rèn)為合理
以家庭為單位的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲，這無(wú)疑給成交低迷的樓市又潑了一盆冷水。但二套房貸的全面收緊在對(duì)炒房者的精確打擊的同時(shí)，是否會(huì)給改善型消費(fèi)者帶來(lái)影響，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃的改變?搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)調(diào)查顯示，45%的網(wǎng)友表示“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施讓他們決定暫時(shí)擱置買(mǎi)房計(jì)劃，還有48%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將有小范圍的下降。另有53%的網(wǎng)友表示受這一措施的影響最大的是改善型消費(fèi)者。在如何看待“按家庭成員擁有住房數(shù)認(rèn)定二套房”這一規(guī)定時(shí)，59%的網(wǎng)友認(rèn)為不合理，41%的網(wǎng)友認(rèn)為合理。
在評(píng)估這一規(guī)定的影響時(shí)，53%的網(wǎng)友表示改善型消費(fèi)者的影響最大，34%的網(wǎng)友認(rèn)為受影響最大的是投機(jī)炒房者，還有13%的網(wǎng)友表示剛需將受到最大的影響。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策推出后，45%的網(wǎng)友表示自己的買(mǎi)房計(jì)劃將先擱置一段時(shí)間，28%的網(wǎng)友“不打算買(mǎi)了”，還有27%的網(wǎng)友表示計(jì)劃不會(huì)改變。
