錢多者當然對房價有決定性的引導力量，但決不能任由錢多者推高房價。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數(shù)人、站在社會平均水平的角度來看。 □交銀國際楊青麗 一般人會認為：有錢就要買房，房子是會升值的。都說從長期趨勢看房價不會大
錢多者當然對房價有決定性的引導力量，但決不能任由錢多者推高房價。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數(shù)人、站在社會平均水平的角度來看。
□交銀國際楊青麗
一般人會認為：有錢就要買房，房子是會升值的。都說從長期趨勢看房價不會大跌只會大漲小回，都說房屋投資是很好的理財工具，那么房價到底是什么東西？
首先，從生產(chǎn)者角度看，房價的底限應該是造房的成本。
高出成本的利潤應該達到社會平均水平，如果高出太多，只能說明政府控制土地導致供應少，導致開發(fā)商的利潤率太高。事實上，中國人均居住面積自有統(tǒng)計以來是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長的人口規(guī)模。當樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構成房屋數(shù)量的約束，當然前提是人均住房面積不能無限制地擴大。各地政府不能增加較多土地供應的原因，有高價房擁有者的反對因素，也有各地政府功能錯位為企業(yè)以賣地生財?shù)囊蛩亍?
其次，從消費者角度看，有 房子是長期看漲的，任何時候買都不虧 的說法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價值基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來不確定的現(xiàn)金流評估股票價值，在現(xiàn)代社會，大多數(shù)人還是以貸款的形式購買房子，所以房價應該也是以居民未來收入的折現(xiàn)來確定。我國規(guī)定：還房貸支出占居民當期收入的一半為上限，其它國家有低于此限的。再假設居民收入期間為工作年限，設定年收入的平均增長率及折現(xiàn)率，可以得出未來可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買的房子單價。根據(jù)此公式，可以清楚地看出，房價將伴隨收入的增長而增長，股價不也是伴隨企業(yè)業(yè)績的增長而增長么？即便有危機和低迷期，但總體國民收入的長期逐漸增長趨勢和經(jīng)濟的長期逐漸增長趨勢目前似乎是一個公理，因此，房價的長期增長和股市總指數(shù)的長期增長也似乎是一個公理。即使如此，試問股市中的大膽以未來折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來投資指數(shù)基金以享受長期增長成果的？雖說長期來說指數(shù)是上升的，但中短期總是有各種各樣的風險。
同時，在未來現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下，房價和股價一樣，都是某個時點的價值，當前的折現(xiàn)價值就是當前房屋或股票的合理價值，如果群眾情緒樂觀，往往會提前實現(xiàn)未來時點的合理價值。透支太多未來價值將意味暴跌的來臨！房市與股市一樣。
其實這一理論與大家通常所說的房價收入比是高度一致的。房價收入合理比例定在3-6倍，是對全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂，考慮到全部工作年限時間太長，風險因素較多，房價收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限。
在上述生產(chǎn)者及消費者定價理論內(nèi)核之上，將上述干擾合理價值的因素一一復原，理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴嚴實實，真相變得無從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會導致房價的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長太快，向很多未來失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟危機，只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應量減少也會加劇房價上漲趨勢。
那么，根據(jù)我們提出的公式，當前中國的合理房價應該是一個什么水平？成本價大家都很清楚了，占總房價的比例并不高，不再展示和計算了。關鍵是未來可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少？首先，收入水平要拿社會平均水平來計算。有人總是說有錢人多，不能以平均水平計，我們要算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房價，因為有錢人可以支撐 無限高 的房價。按照平均收入水平來計算合理房價體現(xiàn)的是經(jīng)濟學為多數(shù)人謀福祉的倫理導向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯的，但這不是客觀中立的房價論。
