最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)，將于6月1日起施行。
最高人民法院副院長(zhǎng)黃某有說，為及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定《司法解釋》。
買賣合同
不能輕易確認(rèn)無效
關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效。
《司法解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
“縮水”3%以內(nèi)
購房合同難以解除
買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問題———“縮水”，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。《司法解釋》規(guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。
除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
惡意欺詐
房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任
商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。
《司法解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。
《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
三種類型房
不適用《司法解釋》
黃某有表示，我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》。《司法解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
房屋質(zhì)量有問題
開發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)
《司法解釋》規(guī)定，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
黃某有說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買房戶請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持。
包銷商
也要參加合同糾紛訴訟
《司法解釋》規(guī)定，如果發(fā)生買房戶因?yàn)樯唐贩抠I賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷商也參加訴訟。如果包銷合同約定明確，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù);如果當(dāng)事人對(duì)包銷期滿后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購買。《司法解釋》還規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。
拆遷戶
有權(quán)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房
《司法解釋》對(duì)處于“弱勢(shì)地位”的拆遷戶的合法權(quán)益給予保護(hù)，規(guī)定人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。
《司法解釋》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，黃某有表示，無法取得房屋的拆遷戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。
買賣合同無效
可請(qǐng)求解除“按揭”貸款
商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。《司法解釋》明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。《司法解釋》規(guī)定，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。
對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買房戶沒有能力支付購房款，也無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目的。同時(shí)，《司法解釋》還明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。買房戶簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買房戶貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買房戶是不利的。而貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買房戶，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。
此外，《司法解釋》規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買房戶。
